《商品房營銷方案范文》屬于工作計劃中比較優(yōu)秀的內(nèi)容，歡迎參考。

1、商品房營銷方案范文

一、市場背景：

__位于__東部__地區(qū)，是__新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。

__是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。__不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。

__所在寨上街，其南部為__老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為__區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了__區(qū)的發(fā)展。隨著__新一屆領(lǐng)導班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為__區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使__成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證__區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、競爭對手分析：

由于__房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1.在__我們的直接競爭對手是誰呢?

2.在__我們的間接競爭對手?

在__市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

__處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。

而富達花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài);綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、競爭項目基本信息：

分析：

從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，__市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。

在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

四、已購客戶分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

2.年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于__當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。

3.行業(yè)分析：

行業(yè) 累計銷售套數(shù) 累計百分比

天化 58 30.05%

石化 5 2.59%

個體及私營 36 18.65%

銀行 9 4.66%

學校 9 4.66%

醫(yī)院 5 2.59%

鹽場 6 3.11%

稅務(wù) 5 2.59%

規(guī)劃局 2 1.04%

保險 2 1.04%

其它 56 29.02%

總計 193

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在__當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4.居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以__城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：

__在前期的媒介宣傳過程中，主要是對__區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。

六、分析|總結(jié)：

1. 對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：

我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在__的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說2004年的__房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，__將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然__已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。

在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產(chǎn)品：在__房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。

雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。

消費者：在__當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

2、手機營銷策劃方案范文

一、活動目的：利用國慶佳節(jié)進行促銷活動，刺激消費，拉動銷量，為下半年銷售市場做準備。

二、活動主題：慶國慶，得大禮，游北京。

三、活動對象：潛在客戶

四、活動時間：__月__號至__月__日

五、活動內(nèi)容

1、促銷活動時間，購買__手機多媒體系列，即可獲贈內(nèi)存卡一張。

2、促銷活動時間，__手機__系列，九折銷售，不享有贈送活動。

3、10月5日當天舉行互動活動，消費者可以憑購機小票參加回答問題抽獎活動。

一等獎：北京國慶游

二等獎：__數(shù)碼相機

三等獎：__mp3

注：回答問題均與本手機有關(guān)，且除了問答題也伴有動手操作手機等關(guān)卡，旨在調(diào)動了解和擴大本機的影響力。

六、活動宣傳：1、報紙、當?shù)仉娨暸_滾動廣告等。2、宣傳單。3、店外展板，條幅等。

七、活動注意

1、對工作人員進行培訓，并要向工作人員清楚闡述國慶手機促銷方案主旨及要求。

2、對工作人員進行責任分組，各組協(xié)調(diào)合作。

3、作出防意外措施。

3、餐廳營銷方案范文

公司概述：我公司于20__年1月1日在北京正式成立，目前是北京地區(qū)唯一一家集餐飲、住宿、商務(wù)會議、休閑娛樂于一體的五星級音樂主題餐廳。現(xiàn) 有大小客房1000間，可同時入住3000余人。中西餐廳各十二間，大小會議室20間，各種休閑娛樂場所大小50間，一個大型游泳池可同時容納1000余 人。公司剛成立不久，急需在消費者心中樹立良好的品牌形象，提高我公司的知名度。

行業(yè)背景分析：目前從事餐飲住宿的公司比比皆是，但千篇一律，沒有太多的新意，但是這些公司擁有較多的顧客群體。隨著時代的發(fā)展，有新意的綜合性的主題餐廳是未來的新發(fā)展趨勢，前景十分樂觀。主題餐廳的特點：鮮明的主題、特定的消費群體、豐富的文化內(nèi)涵。

營銷目標：我公司希望通過音樂主題餐廳來提高知名度擴大市場占有率，在消費者心中樹立良好的品牌形象。

設(shè)計理念：

1、酒店的整個設(shè)計以音樂為主題，滿足廣大音樂愛好者多方面的需求;

2、藝術(shù)與實用性相結(jié)合，彰顯個性化;

3、多處設(shè)計強調(diào)中西文化結(jié)合，彰顯獨特性、文化性、體驗高品位。

中國音樂廳采用簡潔的風格，尊重傳統(tǒng)的人文理念更好地詮釋中國音樂，力求住客觀眾在欣賞表演的同時將文化領(lǐng)悟提升一個層次。西方音樂廳配合西式交響樂演出及個人聲樂演出，將音樂效果達到最大化。兼顧個人演出，例如個人演唱會，樂隊的設(shè)置以及舞蹈的配合。

觀 眾席的設(shè)計取環(huán)形，力爭在各個角度達到視覺、聽覺上的盛宴。中式餐廳為點餐，西式餐廳為自助餐，餐廳擺設(shè)根據(jù)中西方風格而異中式餐廳擺設(shè)大圓桌，板凳制作 成中式鼓型;西式餐廳擺設(shè)矩形圓桌，凳子制作成鋼琴琴鍵形狀，黑白間隔擺設(shè)。餐桌上均刻有或印上熱門歌曲的名或歌詞。餐具均印上我公司的LOGO和音符圖 標。墻壁上掛有著名音樂家的肖像和簡介。設(shè)有點歌臺，顧客可以來到這里選擇播放一首自己喜歡的歌曲。配備相應(yīng)的樂器，如中式有古箏、琵琶、二胡等，西式有 吉他、鋼琴等。顧客可以即興演奏。每逢周末和節(jié)假日我公司會邀請知名演奏家進行表演。

客房：音樂風格類按照音樂風格的不同來布置房間，中 西樂器類客房按照不同樂器主題的客房擺放不同的樂器同時房間的墻紙、窗簾、床褥、洗漱間等都會有該樂器的元素設(shè)計。各個樓層的走廊墻壁上會掛有相關(guān)的照片 或?qū)嵨铮尶腿烁杏X到濃烈的主題氛圍。泳池位于最頂部，泳池里的水常年恒溫。夏天頂蓋打開，可以欣賞城景，曬日光浴，冬天可以把頂蓋蓋上變成室內(nèi)泳池。泳 池里會播放輕音樂，讓客人在鍛煉時耳朵也能得到放松。

營銷策略：

1、加大廣告投入力度，可通過網(wǎng)絡(luò)媒體、張貼海報等來宣傳我公司的產(chǎn)品，提高我公司在顧客心目中的形象;

2、做好公關(guān)工作;

3、產(chǎn)品的定價，普通標準間1000--20__元每天、單人間1000--20__元每天、大床1000--3000元每天、套房20__--5000元每天。

4、 優(yōu)惠活動：我公司定于今年五一小長假期間舉行大酬賓活動，所有房間五折起，入住一天者，免費提供早餐。入住兩天者，免費提供早餐和午餐。住三天以上者免費 食住一天。費用預(yù)算：廣告費用投入300萬，設(shè)計及裝修費用5000萬，五一期間優(yōu)惠活動所需費用200萬。其他費用100萬。

4、餐廳營銷方案范文

1.廣告策略

A.建立餐廳知名度，告訴消費者餐廳所提供的產(chǎn)品與提供何種特色的服務(wù)。針對本餐廳目前的情況，以及本公司的主要客戶群是白領(lǐng)階層，考慮到白領(lǐng)工作壓力等方面的因素，我們推出以營養(yǎng)、健康為主題的一系列活動?；顒泳唧w內(nèi)容：首先開展猜謎活動，題目是關(guān)于營養(yǎng)飲食方面的，譬如吃什么東西補充維C.吃什么對眼睛有好處，什么食物可以讓人心情愉悅，可以減壓，把題目弄成一個小紙條或別的什么東西，類似于猜燈謎那種，猜對了有獎品，或者就餐優(yōu)惠等。地點，可以在餐廳外面舉行。

(猜謎活動的可行性分析：比如這樣一個類似的活動，當時是有很多人圍上去參加的，只要在餐廳門口聚集了人氣，由于大多數(shù)消費者都會有從眾心理，跟著圍過來看的人就多了，可有效提高公司知名度。)本活動持續(xù)實踐為3個工作日。

B.強化餐廳形象，增加消費者由認知、肯定到指定購買。

具體內(nèi)容：

①加強對該餐廳的廣告宣傳，不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當?shù)臅r機，及時、靈活的進行，如在某些節(jié)日、或?qū)Ρ静蛷d或?qū)蛻羧后w有重大意義的時間及時開展促銷活動。廣告內(nèi)容以餐廳文化和餐廳特色介紹為主，包括本餐廳的品牌/經(jīng)營理念和口號/特色/環(huán)境/服務(wù)/當期的促銷活動等。

②拓展廣告渠道，印制專用的DM，傳單，MSN/QQ等網(wǎng)絡(luò)渠道推廣，上下班必經(jīng)的車站推廣，在白領(lǐng)較常閱讀的雜志上刊登廣告，附帶優(yōu)惠券的那種。C.針對單項商品(單品)或新商品來加強廣告與促銷活動。針對本餐廳健康飲食的一系列活動，通過各種廣告形式促銷形式大力宣傳，宣傳時間持續(xù)一個月。使得本餐廳食品健康營養(yǎng)的觀念深入身心。打造餐廳以人為本的良好形象。

2.產(chǎn)品策略

(1)提高餐飲質(zhì)量、創(chuàng)立特色產(chǎn)品

①要保證產(chǎn)品原材料的衛(wèi)生與新鮮。嚴格把關(guān)，特別是原材料的采購和處理，禁止使用不合格的原材料或其他配料。

②嚴格按照各種制作工藝和流程做好每一道菜，提高口感。定期對廚師進行培訓，提高其廚藝。

③增加產(chǎn)品品種，研發(fā)多種新菜式。

(2)重視產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合的目的是增強產(chǎn)品的吸引力、增加銷售量。

合理計劃餐飲產(chǎn)品與節(jié)假日的組合。以蓋飯、拉面、小食品為主，精心制作營養(yǎng)套餐，情侶套餐，家庭套餐，個人消費套餐等，形成自己的特色。具體設(shè)想有以下幾種套餐：

產(chǎn)品組合一：營養(yǎng)套餐由于本餐廳的目標客戶是白領(lǐng)階層，針對白領(lǐng)階層的健康問題我們推出了營養(yǎng)套餐，有關(guān)報道指出，不良的午餐狀況是造成白領(lǐng)健康狀況差的一個很重要的因素。而且最近的人越來越注重健康飲食，我們應(yīng)該把握這個機會。

具體設(shè)想：通過前面的廣告宣傳，讓營養(yǎng)套餐這一觀念深入人心，并有利于打造企業(yè)“以人為本”的良好形象。具體套餐組合可以有素食餐，水果餐等具體的視餐廳情況而定。

產(chǎn)品組合二：情侶組合情侶在就餐時對就餐環(huán)境要求也相對較高：他們一般選擇環(huán)境優(yōu)雅、氣氛浪漫且檔次相對較高的地方就餐。該餐廳裝修典雅，環(huán)境色以棗紅和淺米黃色為主，整體感覺時尚、簡約，給情侶們提供了一個約會的好場景。該餐廳應(yīng)該發(fā)揮這方面的優(yōu)勢。同時，在經(jīng)營該市場時，應(yīng)該注意到情侶的消費特點和要求，并以之做為出發(fā)點形成自身特色的經(jīng)營方式。

具體操作如下：

①氛圍和氣氛的制造浪漫溫馨的就餐氣氛，柔和溫馨的燈光，輕松浪漫的音樂，以及在適當?shù)臅r候為情侶們點上幾根蠟燭，讓他們享受一份燭光晚餐。這些都是吸引顧客的極好方法。

②附加服務(wù)(特色服務(wù))對于消費滿一定金額(如50元以上)的情侶們贈送一枝玫瑰等!產(chǎn)品組合三：周末特價在周五晚上、周六、周天這三個時間段，推出優(yōu)惠產(chǎn)品或提供特價服務(wù)。顧客對象主要是情侶和小型同事聚會，但事先應(yīng)需要做好活動宣傳等工作。

(3)不放過任何可能的節(jié)日，不斷推出新組合這點石山水西餐廳做得較不錯，可以作為借鑒。在元旦(1月1日)，元宵節(jié)(農(nóng)歷正月十五)，西洋情人節(jié)(2月14日)，七夕情人節(jié)(農(nóng)歷七月初七)，中秋節(jié)(農(nóng)歷八月十五)，感恩節(jié)(11月最后一個星期四)，圣誕節(jié)(12月25日)這幾個主要的節(jié)日里可以推出一些適合節(jié)日氣氛的新產(chǎn)品。

(4)創(chuàng)造輕松、溫馨、浪漫的氣氛。

由于本餐廳的主要客戶群是白領(lǐng)階層，他們當中很多都是剛離開學校，離開家里，剛投入到這個社會的，對于社會上一些風氣可能還是不能完全加受，也依然眷戀著學校，家里的溫暖。所以，創(chuàng)造輕松、溫馨，浪漫的氣氛能給他們帶來溫暖的感覺，讓他們對本餐廳印象更深刻。氣氛是服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)、服務(wù)員的形象、餐廳的建筑裝潢、設(shè)施設(shè)備的布局、色彩、背景音樂等因素的綜合，更體現(xiàn)了一種文化品味。因此，本餐廳應(yīng)在原有優(yōu)雅環(huán)境的優(yōu)勢下，充分營造一種輕松、溫馨、浪漫的就餐氣氛。

3.銷售渠道策略。

依據(jù)餐廳的特點，宜采用直接銷售和一級銷售渠道二種形式，以前者為主。直接銷售：對到餐廳就餐的新顧客以及老客戶盡量讓他們滿意，形成二次，三次的回頭消費，形成一部分穩(wěn)定的客源。

一級銷售：選擇公司或商場活動，與之建立關(guān)系，可以將抵用券作為獎品等等，或其它形式，從而增加客流量。另外，我們還可以開展網(wǎng)絡(luò)訂餐業(yè)務(wù)，現(xiàn)在白領(lǐng)的工作一般比較繁忙，再加上最近天氣比較熱，可能都不想出來吃飯，網(wǎng)絡(luò)訂餐服務(wù)給他們提供一定的便利性。

主要設(shè)想：餐廳把產(chǎn)品的詳細信息發(fā)布于網(wǎng)上，顧客通過網(wǎng)絡(luò)訂餐服務(wù)可以直接點餐，也可以選加配料。另外：也可以開展電話訂餐業(yè)務(wù)，但是由于電話訂餐要找號碼，還存在對產(chǎn)品的不了解，與網(wǎng)絡(luò)訂餐相比，稍嫌遜色。但開展網(wǎng)絡(luò)訂餐服務(wù)前提是要保證能準時送餐。

管理策略

1、員工招聘

①由于本餐廳針對的主要的客戶是白領(lǐng)階層，大都是25到30多左右，所以，在員工招聘方面應(yīng)該選擇些年輕有活力的，這樣可以更好地吸引消費者到這兒消費，而且他們可以更好地跟跟顧客溝通，以便更好地了解客人的需要。

②除了要招聘些年輕有活力的員工以外，員工素質(zhì)也是需要考慮到的，在員工選擇時應(yīng)選擇有良好思想道德素養(yǎng)和職業(yè)道德的。

2、員工管理

加強員工管理具體內(nèi)容：

①加強政治思想教育，無論什么時候政治思想教育都是必要的，只有有良好的思想素養(yǎng)的員工，才能夠更好地做好自己的工作。

②增強專業(yè)技能培訓，提高服務(wù)質(zhì)量。本餐廳已經(jīng)意識到餐廳服務(wù)員生手、年輕，服務(wù)意識薄弱，我們就應(yīng)該從這一方面著手對員工進行專業(yè)技能培訓，并且這樣培訓是經(jīng)常性的。關(guān)心員工生活“以人為本”就是“以員工為核心”，只有忠誠的員工才能帶來顧客的忠誠。

作為管理者，應(yīng)該關(guān)心員工的生活，學會尊重員工，讓他們有一種意思：餐廳也是屬于他們的?？释行岣邌T工工作積極性。機體內(nèi)容：完善員工獎懲制度，提倡微笑服務(wù)，每周評選微笑之星，服務(wù)之星，最佳服務(wù)員，給予一定的物質(zhì)或金錢獎勵。

3、餐廳服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，提倡陽光般的服務(wù)，給予客人真誠的笑容，服務(wù)員要和客人多溝通，聯(lián)絡(luò)感情，給人一種親切感，著力打造一種溫馨的氛圍。

4、給顧客發(fā)意見卡，顧客的意見是餐廳成長的肥料，可以再顧客就餐完畢后結(jié)賬時給

他發(fā)意見卡，上面可以寫一些問題：比如，你認為本餐廳的服務(wù)有哪些不足有那些需要改正之類的。并注明，下次來消費可以憑填好的意見卡獲得__折扣的優(yōu)惠。每周評選一次，對意見中肯正確的選出前三名……以一定的獎品獎勵。

營銷預(yù)算(單位：元)活動成本：時具體情況而定。

平面宣傳：以DM為主，DM的廣告形式有信件、海報、圖表等多種，視具體情況而確定費用。

地面?zhèn)鲉危盒庐a(chǎn)品推出時適當使用0.08元/張意見卡印制成本：現(xiàn)在名片是幾塊錢一盒的，這個應(yīng)該也差不多以上方案可根據(jù)實據(jù)情況及需要，有選擇地協(xié)調(diào)進行!方案風險和收益。

風險

每一種方案都暗含風險，如何在風險和收益之間取得平衡，是決策中的重要問題。

風險分析可以幫助我們做出最穩(wěn)妥的決策方案，以下是我們對本次方案可能產(chǎn)生風險的分析：市場風險：目前市場上的同類餐廳及相關(guān)食品主要有上述一些，他們可能隨時采取一些新的營銷策略，會使得餐廳的銷售額受到影響。成本控制風險：本餐廳是以環(huán)境優(yōu)雅及產(chǎn)品種類多樣取勝的，所以在成本控制方面最大的風險在于過多投入市場開發(fā)而忽視服務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新等方面。如果本方案的一些產(chǎn)品組合推出的市場效果低于期望指，那么由該方案所產(chǎn)生的成本(包括人工及產(chǎn)品)將較難回收。產(chǎn)品組合推出將面臨較大風險。內(nèi)部環(huán)節(jié)脫節(jié)風險：本方案的一些產(chǎn)品組合如果在本餐廳內(nèi)部出現(xiàn)環(huán)節(jié)脫節(jié)的情況也會使得餐廳面臨風險。

收益

市場占有率：通過一系列的營銷活動，迅速占領(lǐng)白領(lǐng)市場。使得大部分希望有個優(yōu)雅的就餐環(huán)境的白領(lǐng)能夠來到餐廳消費?？傮w營銷量：在先前的宣傳及促銷的基礎(chǔ)上，結(jié)合各類產(chǎn)品的特點，提高本餐廳的總體營銷量，進而增加銷售額。

營銷計劃的實施和控制

1.計劃的實施，營銷計劃的實施需要餐廳全體服務(wù)人員和參加活動的人員的協(xié)調(diào)和配合。2.銷售控制，各細分市場的業(yè)績評估采用下表的形式，每月進行一次評估，及時分析未完成的相應(yīng)銷售指標的原因(是產(chǎn)品、服務(wù)還是促銷方式、價格問題)，提出相應(yīng)的措施。

5、餐廳營銷方案范文

引言：在20世紀和21世紀交叉時段，產(chǎn)生了90后，就賦予了他們獨立、個性、好強的性格特色，也形成了不一樣的世界觀、價值觀和消費觀，90后主題餐廳營銷就是跟隨90后特有的個性、思維方式孕育而生的，他們既要求個性創(chuàng)新，又要求完美刺激，就此，主題餐廳應(yīng)新時代的要求而產(chǎn)生，也產(chǎn)生了不一樣的營銷方式，但也有許多缺點，根據(jù)固有的營銷方式，發(fā)現(xiàn)其缺點，并根據(jù)其缺點更新和完善營銷方式，更加注重餐廳的文化營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷和特色營銷，創(chuàng)造出屬于自己的個性餐廳。

1、營銷目的。

1.1隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場營銷對于一個企業(yè)來說也來越重要，其意義不言而喻，進行90后主題餐廳市場營銷，不僅可以推廣餐廳品牌還可以將餐飲文化推廣給大家，讓90后大眾能接受和理解自己公司的特色餐飲文化餐飲產(chǎn)品。

1.2當然，做產(chǎn)品營銷目的也是為了讓產(chǎn)品銷售得更好，對產(chǎn)品進行營銷可以得到更多的銷售機會，從而使產(chǎn)品可以有更好的銷售業(yè)績，最好的效果就是在產(chǎn)品營銷之后，是產(chǎn)品推銷成為多余的一項工作。

1.3營銷的第三個目的，也是使消費者了解產(chǎn)品的各種信息，更加明確自己的消費需求，從而滿足消費者的消費需求，達到雙贏的效果，也使企業(yè)達到自己的銷售目標。

2、營銷原因。

2.1現(xiàn)在主題餐廳營銷現(xiàn)狀。許許多多的主題餐廳在各個地方興起，但是其中只有極少的主題餐廳知名度較高，能讓大多數(shù)人知道，而剩余的大部分主題餐廳就只能在自己的小范圍內(nèi)營銷，其原因不言而喻，營銷肯定是其中之一。

2.2現(xiàn)在主題餐廳營銷所存在的問題。

2.2.1企業(yè)營銷只是短期的推廣而已，大多數(shù)主題餐廳營銷只是試一試的心態(tài)，沒有長時間的堅持和整體的規(guī)劃，結(jié)果就導致營銷亂的一塌糊涂，慘劇收場。

2.2.2營銷的方式比較單一，像我們生活中的許多餐廳，比如KFC、肯德基等知名餐飲巨頭采用的營銷方式大多數(shù)只是發(fā)傳單，做促銷，打廣告，雖然收到不錯的效果，但是其花費了大量的人力、物力和財力，并且在消費逐漸提高的今天，假冒偽劣產(chǎn)品越來越多，消費者越來越難以判斷產(chǎn)品的真假，很難信任企業(yè)，從而讓企業(yè)的營銷更加困難。

2.2.3營銷定位不清晰，不知道企業(yè)的主題是什么，導致營銷五花八門讓消費者眼花撩輪難以真正的了解企業(yè)到底要干什么。

2.2.4現(xiàn)在的大多數(shù)企業(yè)營銷，只是向錢看，只注重營銷產(chǎn)品的豪華程度，奢侈多金，而忽視了產(chǎn)品的內(nèi)在美真正的內(nèi)涵所在，看似完美無瑕無懈可擊的營銷，實質(zhì)上很難觸動消費者真正的敏感神經(jīng)，缺少文化內(nèi)涵。

2.2.5營銷產(chǎn)品方面，營銷人員將產(chǎn)品籠統(tǒng)的營銷，沒有分清產(chǎn)品的特色主題，另一方面，營銷人員缺乏熱情，不能真正的投入到產(chǎn)品的營銷當中

3、營銷方案(針對以上營銷問題)

3.1針對主題餐廳的短期推廣問題，現(xiàn)在的許多餐廳推廣期商品都只是短期的營銷推廣，并不是長遠的有目的性的推廣，這樣就導致效果差，切成本高，就次問題，餐廳應(yīng)該做一些類似于商場的促銷活動，但是不是常年只對一種產(chǎn)品做促銷，而是在不同時間段，不同季節(jié)，交換促銷，促銷的產(chǎn)品種類繁多，顧客就會隨時注意自己喜歡的產(chǎn)品是否在搞促銷活動，不會忘記餐廳的存在，也可以避免許多顧客由于不喜歡促銷的產(chǎn)品而很少光顧餐廳，第二，可以辦理會員卡，會員卡可以是積分的也可以是打折的，對老會員實行很多優(yōu)惠政策，比如，在主題餐廳有什么優(yōu)惠活動的時候，通知他們等等。

3.2針對營銷方式單一問題，這也是營銷的關(guān)鍵所在，許多餐廳尤其是小城市的餐廳，根本沒有營銷的概念，只是一味的發(fā)傳單宣傳自己的餐廳，或者像某個商場，一個月開張10次，以此方式來獲得銷售額，往往利用這種方式，要嘛沒有銷售業(yè)績，要嘛高銷售業(yè)績帶來的卻是高成本，現(xiàn)在針對這一問題，出現(xiàn)了新的營銷方式，網(wǎng)絡(luò)營銷，其包括3個方面。

3.2.1第一，微博營銷，隨著微薄的普及與深入人心，據(jù)20__年新華網(wǎng)公布，新浪微博注冊用戶已經(jīng)達到5億，日活躍用戶達到4620萬，且微博用戶與活躍用戶保持穩(wěn)定增長，其作用也越來越凸顯，比如通過微博來輔助產(chǎn)品營銷，效果非常不錯，企業(yè)品牌通過微博傳播廣告片、配合網(wǎng)站利用微博搞抽獎活動，帶動用戶的積極性，參與到活動中去，微博使用方便，企業(yè)品牌通過用戶的轉(zhuǎn)發(fā)，傳播到世界各地，讓品牌響遍大江南北，這樣不僅提升企業(yè)品牌力也拉近了與用戶的距離，可以及時得到反饋。

3.2.2第二，博客營銷，也類似于軟文營銷，將產(chǎn)品的各類信息以寫文章的形式展現(xiàn)出來，文章既要精煉又要體現(xiàn)產(chǎn)品的特色，在文章中可以留下主題餐廳的各類聯(lián)系方式，博客營銷最好是使用名人效應(yīng)，比如利用各種美食家的博客，發(fā)布關(guān)于本餐廳的各種信息，讓眾多的愛美食者慕名而去。

3.2.3第三，淘寶營銷，現(xiàn)在的網(wǎng)民越來越多，愛網(wǎng)購的人更是多不勝數(shù)，所以，主題餐廳可以在網(wǎng)上實行團購優(yōu)惠，或者在各種節(jié)假日提出優(yōu)惠政策，先打響主題餐廳的知名度以后，再進行適當?shù)膬r格調(diào)整。3.2.4、網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)點，網(wǎng)絡(luò)營銷成本低、速度快、更改靈活，影響力越來越大，不受時空限制，傳播范圍廣，產(chǎn)品內(nèi)容介紹詳細生動，可以互動交流，反饋快。3.3、營銷定位不清晰問題解決方案。

3.3.1人群定位，現(xiàn)在許多企業(yè)在銷售產(chǎn)品時，銷售方式五花八門，銷售內(nèi)容也亂七八糟，就主題餐廳的銷售定位，其消費人群主要是90后，就決定了其人群定位在90后，不是說70、80不可以是消費人群，而起營銷的人物目標應(yīng)該是90后，營銷重點要放在90后的特色、個性、愛好上。

3.3.2主題餐廳產(chǎn)品定位，在人群定位好的基礎(chǔ)上，主題餐廳的基本人物是搞好產(chǎn)品的立意和創(chuàng)新，產(chǎn)品一定要鮮明，營銷人員則在產(chǎn)品的基礎(chǔ)上創(chuàng)新營銷方式，用各種方式突出產(chǎn)品的特色，有針對性的分檔次的營銷。

3.4主題餐廳的產(chǎn)品內(nèi)涵，主題餐廳主要是針對90后的主題餐廳，其更重要的是一種文化餐飲，與傳統(tǒng)的餐飲業(yè)相比，其中增添了許多人性化、個性化、時代性的東西在里面，不僅僅只是代表一種餐飲，更是90后人群對自己過去的懷念和回憶，所以在其營銷過程中應(yīng)該更加注重文化營銷，感情營銷，比如法拉利跑車的在中國的成功營銷經(jīng)驗(1)，其公司就是利用文化營銷，中國人民對奧運會的喜愛，通過提升城市形象，從而讓廣大的中國人民接受其品牌，雖然花費了很多，但是卻獲得了中國人民給予的“意大利國寶”稱號，為其在以后在中國市場的20__年里打下了良好的基礎(chǔ)，主題餐廳也可以做類似的營銷，由于餐飲業(yè)本身的局限，不可能像汽車巨頭財大氣粗，但是可以仿照其文化營銷方式，這也是一種成功的定位方式。

3.5營銷人員。

3.5.1現(xiàn)在許多企業(yè)的營銷人員，對其企業(yè)產(chǎn)品根本一無所知，不了解產(chǎn)品的歷史，更不知道其未來發(fā)展趨勢，對于這種情況，公司應(yīng)該設(shè)立培訓機構(gòu)，定期的培養(yǎng)營銷人員，一旦有研發(fā)的新產(chǎn)品，馬上將產(chǎn)品的內(nèi)涵、意義等讓營銷人員了解。

3.5.2現(xiàn)在的許多營銷人員在營銷產(chǎn)品時，只會向錢看，忽視企業(yè)的聲譽，也欺騙顧客的感情，胡亂營銷，進行不合乎實情的營銷，胡亂夸大產(chǎn)品的功效，這樣一來，顧客就會對企業(yè)失去信心，從而影響企業(yè)的長久發(fā)展，所以，對于營銷人員來講，一定要真實營銷，對產(chǎn)品營銷有激情，對顧客熱情。

4、綠色營銷。

4.1在經(jīng)濟越來越發(fā)達的今天，人們更加傾向于綠色消費，于是就產(chǎn)生了綠色營銷的概念

主題餐廳的綠色營銷，主要注重生態(tài)綠色的食物，和節(jié)約不鋪張浪費為主題，通過廣告媒體對公眾宣傳綠色知識、綠色產(chǎn)品等相關(guān)內(nèi)容，引導消費者關(guān)注、理解和接受綠色產(chǎn)品，并最終購買綠色產(chǎn)品，以此提高主題餐廳的知名度和銷售額。

5、總結(jié)：主題餐廳的運營好壞，不僅在于其餐飲的特色與文化藝術(shù)，也要得益于其餐廳的營銷方案。

綠色營銷：綠色營銷是指企業(yè)以環(huán)境保護為經(jīng)營指導思想，以綠色文化為價值觀念，以消費者的綠色消費為中心和出發(fā)點的營銷觀念、營銷方式和營銷策略，它要求企業(yè)在經(jīng)營中貫徹自身利益、消費者利益和環(huán)境利益相結(jié)合的原則，并以此為中心，對產(chǎn)品和服務(wù)進行構(gòu)思、設(shè)計和銷售。

6、營銷活動方案范文

前沿

隨著當前中國處于傳統(tǒng)文化的復(fù)蘇時期，各個出版社均開始涌現(xiàn)出大批量的古典文學著作。而河北大學出版社也出版了一批此類書目，作為中學生必讀的課外文學名著，我想，不僅僅是中學生，作為知識分子，我們都應(yīng)該了解的歷史和傳統(tǒng)。

一、本案策劃目的

讓更多的人開始了解中國傳統(tǒng)文學，讓中國的古典文學源遠流長。當然，要想在眾多同類圖書中脫穎而出，我們就要在傳統(tǒng)營銷中尋求突破、在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟中尋求發(fā)展、在跨媒體競爭中打造品牌、在網(wǎng)絡(luò)營銷中覓得良機。該營銷方案將包括各種渠道，以各種方式將圖書在層面上進行推廣。在本案中，將會采用各種方式結(jié)合的方式，建立河北大學我們自己的品牌，能夠讓讀者買到舒心的書，讀的放心，盡可能地為讀者提供的服務(wù)。

二、當前營銷環(huán)境分析

1、市場環(huán)境分析

當前的市場營銷，應(yīng)適當?shù)牟捎脗鹘y(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷相結(jié)合的方式作為其主要的營銷方式，這樣的話，才能相得益彰，得到更好的發(fā)展。

2、產(chǎn)品分析

我們河北大學出版社作為正規(guī)的出版社，有著正規(guī)而穩(wěn)定的供貨渠道，所以我們始終能夠保證我們所出售的書籍都是正版圖書，而且為了保證圖書質(zhì)量，讓消費者能夠放心的購買我們的圖書，我們保證所有圖書如有問題將全額退款，并聲明賠禮道歉，我們的書店“新華書店”是官方書店，圖書種類全多，能夠程度的為讀者提供所需的圖書。

3、消費者分析

該叢書主要針對知識分子、中學生、大學生所打造的中國古典文學名著系列叢書。在于讓其在接受新鮮知識的同時，也讓我們傳統(tǒng)文化得以薪火相傳。

三、具體的營銷方案

1、宣傳策略

(1)網(wǎng)絡(luò)宣傳。

第一、建立一個宣傳咨詢的網(wǎng)站，在網(wǎng)站上進行推廣促銷。在網(wǎng)站上發(fā)布新書信息，導讀指南，網(wǎng)上購書指南，寶貴意見留言板等板塊，希望廣大讀者積極購書和多多支持我們的圖書。

第二、博客營銷。圖書策劃人的博客?？梢葬槍ι鐣狳c問題進行解讀，發(fā)表一些新穎獨特的觀點看法等拉近與讀者的關(guān)系。

(2)電視宣傳。

第一，發(fā)布新聞的形式，讓媒介宣傳。

第二，與電視劇相結(jié)合，推出“有獎競猜”、“有獎互動”等形式來促進消費者的買書。

(3)講座宣傳。

在學校開講座，宣傳中華傳統(tǒng)古典名著。在一定程度上激勵中學生大學生讀名著的欲望，進而刺激其買書。

(4)廣告宣傳。

利用傳統(tǒng)的'平面廣告，來宣傳圖書。

(5)圖書展示。

在人群密集的地方，尤其是學校等地方做圖書展示。

2、質(zhì)量保障。

(1)圖書質(zhì)量。

(2)制作精美書簽，當然書簽也是一種廣告，可以是某種商品的廣告。

3、促銷手段。

(1)有獎競猜、有獎互動等。與電視劇、廣告等相結(jié)合，推出“有獎競猜”、“有獎互動”等形式來促進消費者的買書。

(2)建立消費者個人信息庫。以送代金券，實行積分制等等形式來刺激消費者的下一次消費。也可以在定期的時間里贈送小禮品等來建立與消費者的良好關(guān)系。還要定期與顧客保持聯(lián)系。

(3)對部分圖書進行打折銷售，達到雙贏。

四、實施計劃

在計劃的實施過程中，要逐步完善并加強管理。對于錯誤要及時的糾正，因而我們的編輯和相關(guān)的營銷人員的責任重大。

7、營銷活動方案范文

一、活動目的：借春節(jié)促銷，完成公司制定的春節(jié)銷售任務(wù)。

二、活動主題：“迎新春，送茶禮”

三、活動時間：20__年1月18日——20__年2月13日

四、活動地點：公司直營店、賣場和全國各加盟店。

五、銷售目標：配貨科400萬;直營店300萬。

六、活動內(nèi)容

1、春節(jié)禮品

主要開發(fā)鐵觀音、大紅袍、紅茶、白茶和茶點，共5類11款禮品裝，分別為：

鐵觀音系列之“泓韻M1050”(建議零售價1380元+盒)。

“天籟之音M900”(建議零售價720元+盒)。

“九香”M850”(建議零售價560元+盒)。

“美麗之飲T25”(建議零售價350元+盒)。

大紅袍系列之“福尊”(建議零售價1200元+盒)。

“醉紅袍”(建議零售價800元+盒)。

紅茶系列之“上品紅”(建議零售價700元+盒)。

“羅馬風情”(建議零售價460元+盒)。

白茶系列之“白玫瑰”(建議零售價600元+盒)。

“月牙白”(建議零售價300元+盒)。

“___福貴大禮包”(以茶點為主，建議零售價180元)。

2、促銷新品

促銷新品以現(xiàn)有庫存茶具及茶點，按性價重新組配為主，共開發(fā)3款，分別為：

“五虎送?！?建議零售價300-500元之間)

“五福臨門”(建議零售價100-300元之間)

“福樂陶陶”(建議零售價100元以下)

執(zhí)行說明：

(1)春節(jié)禮品裝設(shè)計風格以紅、金為主，突出視覺層次、藝術(shù)感知和節(jié)日喜慶。

(2)促銷新品包裝以普通材質(zhì)為主，設(shè)計風格以中國傳統(tǒng)節(jié)日喜慶為主。

(3)春節(jié)禮品和促銷新品的`成品務(wù)必于20__年1月1日全部上架。

(4)春節(jié)禮品和促銷新品各店需設(shè)禮品專區(qū)和特價專區(qū)進行集中展示銷售。

(5)各相關(guān)部門務(wù)必合理掌握時間進度，圓滿完成設(shè)計、制作、組裝、配貨等工作，以保證活動的正常推進。

(6)以上所有新產(chǎn)品訂貨時間從20__年1月初開始，1月30日結(jié)束。

3、促銷活動

(1)禮品派送：活動期間每天前3名來店消費的顧客均贈送“虎年小禮品”一個。數(shù)量有限，贈完為止。

(2)親情回饋：活動期間顧客全場一次性消費：

a、滿800元就送價值380元的“古意賞悅”紫砂一件。

b、滿2500元就送價值800元的“御壺茶韻”紫砂一件。

c、滿5800元就送價值1600元“金御滿堂”紫砂一件。

d、滿10000元就送價值2800元的“御尊名壺”紫砂一件。

執(zhí)行說明：

(1)以上所有贈品需印公司標識，外觀精美，質(zhì)感內(nèi)涵，刺激顧客升級消費。

(2)“虎年小禮品”和“古意賞悅”紫砂需制作虎年小布袋進行配裝。

(3)“御壺茶韻”和“御尊名壺”紫砂需配相應(yīng)的證書和手提袋組裝。

(4)“金御滿堂”紫砂需設(shè)計相應(yīng)的包裝盒。

(5)非公司自主品牌成品消費者不享受以上贈品。

4、加盟店支持

(1)促銷品支持：

a、加盟店一次性訂貨滿2萬元配送促銷品1套，滿4萬配2套，以2萬為基數(shù)，以此類推。

b、“虎年小禮品”每店配送50個，多出需要部分由加盟商向公司購買。

(2)廣宣品支持：

a、店內(nèi)海報每店配送2張。

b、吊旗每店配送20張。

c、宣傳折頁每店配送200張。

執(zhí)行說明

(1)加盟商訂貨所配送的促銷品1套包括4件，即“古意賞悅”、“御壺茶韻”、“金御滿堂”、“御尊名壺”紫砂各1個。多出需要由加盟商向公司購買。

(2)本次活動最終解釋權(quán)歸營運部所有。

七、宣傳方式

1、平面宣傳

(1)以店內(nèi)海報、掛旗和宣傳折頁為主。

(2)海報印刷300張，吊旗印刷3000張，宣傳折頁印刷2萬張。

2、網(wǎng)絡(luò)宣傳

(1)公司網(wǎng)站和網(wǎng)上商城設(shè)春節(jié)促銷專區(qū)，上傳促銷活動內(nèi)容及所有禮品充分展示。

(2)公司網(wǎng)站和網(wǎng)上商城首頁制作flash春節(jié)促銷圖片鏈接到促銷專區(qū)。

3、短信群發(fā)：活動期間利用網(wǎng)絡(luò)公司進行春節(jié)促銷短信群發(fā)50萬條，分3次發(fā)。

八、活動執(zhí)行

1、各部門負責人收到方案后將涉及本部門工作的具體實施計劃和細則在兩日內(nèi)以簡潔書面形式提交公司領(lǐng)導審核通過后執(zhí)行。所有工作務(wù)必在2009年12月31日前全部準備到位。無故拖延影響活動整體進程者，將按公司有關(guān)規(guī)定處理。

2、活動期間所有店員服裝整潔，精神飽滿，笑臉迎客。

3、活動期間各店每天進行茶藝表演、來客品嘗、促銷介紹、禮品推銷、新品推薦。

4、活動期間各店內(nèi)懸掛中國結(jié)進行裝點節(jié)日氣氛。

5、活動期間人事、行政部門做好各項后勤保障工作。

6、財務(wù)部建立各項促銷活動的控制措施、專賬匯總，為以后促銷活動提供數(shù)據(jù)支持。

7、活動期間各部門工作之間應(yīng)積極配合，相互支持，全力以赴完成春節(jié)銷售目標。

8、營銷活動方案范文

一、活動目的及意義

中秋節(jié)是中華民族的傳統(tǒng)佳節(jié)，傳遞著民族深厚的文化，寄寓著人們美好的感情。中秋之夜，皓月當空，清輝灑滿大地，賞月正當其時。

在20__年中秋佳節(jié)即將來臨之際，沙坡頭以奇秀天下的沙漠風光，良好的休閑度假設(shè)施，和廣東丹霞山、陜西華山等七家旅游景區(qū)一起被國內(nèi)資深驢友推薦為“全國七大賞月圣地”。為了將這一網(wǎng)絡(luò)事件成功地植入銷售市場，借助沙坡頭已有的品牌知名度和市場影響力，借勢造勢，精心打造沙坡頭“沙漠賞月”的旅游品牌，讓前來沙坡頭旅游的游客置身于萬籟俱寂的騰格里沙漠，吃月餅、燒烤，品美酒、佳釀，體驗“一輪明月高懸頭頂，只見浩瀚縹緲的銀河……”絕妙意境，浮想聯(lián)翩，流連忘返。景區(qū)策劃系列主題營銷活動，推出集項目娛樂、住宿、餐飲、休閑為一體的中秋節(jié)消費套餐，掀動“中秋節(jié)”參與熱潮，帶動本市及外地來衛(wèi)旅游消費人群的消費熱情，為十一黃金周旅游市場“井噴”提前預(yù)熱造勢，進一步樹立沙坡頭休閑度假旅游品牌。

二、活動主題：

夢幻騰格里，浪漫中秋夜

三、活動時間：

20__年9月22日-24日

四、活動地點：

海市蜃樓

五、人數(shù)參與規(guī)模：

50—100人

六、組織領(lǐng)導：

(略)

七、活動內(nèi)容：

1、舉辦酒吧演藝，邀請中衛(wèi)市本土樂隊2—3支激情獻唱。

2、卡拉OK明星秀。

3、觀海樓天文賞月。

4、酒吧化妝舞會。

5、欣賞炫麗沙漠焰火。

6、午夜浪漫影院(通宵經(jīng)典影片連放)。

7、活動現(xiàn)場舉行抽獎，抽中者即可領(lǐng)取精美禮品一份。

八、產(chǎn)品策劃

80元套餐(1人)：

含冷餐、果盤、月餅一份，自釀黑啤一扎，景區(qū)觀光車上下接送和沙漠巴士或自駕車(海市蜃樓—大漠人家的往返接送)，酒水、燒烤另計。

680元套餐(2人)：

含沙漠酒店(沙景房、天景房、沐浴星空房)住宿一晚(含早餐)，景區(qū)觀光車往返、駱駝往返和沙海沖浪，同時享受80元套餐;酒水、燒烤另計。

凡在活動當日入住沙漠酒店的游客(未購套票者)可享受酒店7折優(yōu)惠，并贈送早餐。

九、活動推廣

(一)票務(wù)銷售

1、上門銷售，由景區(qū)工作人員上門銷售套票。

2、景區(qū)銷售，接待部負責套票銷售。

3、旅行社代售：沙坡頭旅行社為活動票務(wù)代售點(每售出一張，旅行社按票面金額10%提成)。

(二)活動宣傳

1、在景區(qū)門口放置廣告牌(廣告采用噴繪為主，條幅相結(jié)合的形式)。

2、中衛(wèi)電視臺字幕游播廣告投放6天，每天黃金時段播出3次，中衛(wèi)日報刊登四分之一版套紅廣告3期。

3、手機短信群發(fā)(目標客戶群1000人)。

4、沙坡頭網(wǎng)站、探險俱樂部網(wǎng)站首頁設(shè)置游標廣告，介紹活動時間，設(shè)置活動宣傳專版。

5、印制中秋節(jié)活動宣傳單頁1000份。

十、氛圍營造

1、景區(qū)門口、沙漠酒吧前懸掛橫幅，懸掛燈籠，門口、電瓶車及海市蜃樓各放置噴繪展板。

2、沙漠酒吧懸掛“中秋、國慶”POP廣告、氣球等，酒吧及餐廳室外廊檐懸掛燈籠20個。

3、沙漠酒吧前設(shè)置拱門一個及中華柱2個。

4、篝火演藝臺設(shè)置音箱、燈光等。

5、觀海樓放置口徑120mm折射天文望遠鏡二臺。

十一、活動預(yù)算

(略)

9、商品房營銷方案范文

前言

一、__樓市分析

個性化、形象化競爭日益激烈，將成為__市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

二、項目物業(yè)概述(略)

三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足

優(yōu)勢：

1、位置優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

室外設(shè)施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

3、小戶型

2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。

不足：

1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)

2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成、時尚、享受)開展特色服務(wù)，使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。

四、目標購房群

1、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人。

家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主

家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

五、項目物業(yè)營銷阻礙及對策

阻礙：

1、HS花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。

對策：

1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

2、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。

故對策有二：

一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;

二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

六、形象定位

根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生，超凡享受

--HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

HS花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受至尊榮譽

七、兩點整體建議

1、建HS廣場和寓意噴泉

針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠遠的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。

2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

HS花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供__送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù)。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強HS花園對目標購房群的吸引力。

八、廣告宣傳

HS花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1、盡竭傳達HS花園的優(yōu)勢與賣點;

2、盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;

3、直接促進HS花園的銷售。

基于以上三個目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達HS花園的優(yōu)勢與賣點;

在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進樓盤的銷售。

廣告切入期(1--2個月)

1、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記“我”為什么選擇HS花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

--記HS花園特別的家政服務(wù)

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這里離購物休閑廣場只有45分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

--家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

--HS廣場就是我們家的后花園

3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風險，同時保證廣告的宣傳效果。

廣告發(fā)展期(3--4個月)

1、報紙

從各個側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、電視

配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設(shè)計、工程質(zhì)量、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發(fā)商的良好口碑。

3、電臺

通過電臺配合__網(wǎng)的購房者俱樂部活動和配合項目的形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。

4、單張

通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。

5、戶外廣告

①在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告;

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

③在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌;

6、車身廣告

項目 -- 繁華地段 項目 -- 購物中心 項目 -- 火車站

7、公共活動

舉辦各種公共活動，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽度和記憶度。

①HS廣場落成剪彩儀式

邀請北城區(qū)各界知名人士及HS花園新老業(yè)主榮譽出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等)

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式(信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等)大張旗鼓向社會各界征集HS廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵)。

③HS花園“文化活動月”活動

一方面豐富項目周邊居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立HS花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高HS花園的知名度，造成持續(xù)記憶。

1)向北城區(qū)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當月影院大片入場券;

2)于各節(jié)假日及工休日在HS廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等;

3)在北城區(qū)范圍內(nèi)開展HS花園“文化活動月”萬人簽名活動。

8、網(wǎng)絡(luò)

通過__搜房進行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和__市購房者俱樂部的會員看房活動，消化一部分產(chǎn)品。

① __市購房者俱樂部“假日看房班車”活動;(目前有效會員近千名，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加，消費能力不可低估。)

② 項目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作(建立廉價互動的溝通平臺);

③ 網(wǎng)站論壇同時進行討論，使開發(fā)商和未來業(yè)主進行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動銷售。

9、DM直投雜志

__市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過強大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。

九、費用預(yù)算(略)

十、專業(yè)精神和職業(yè)水準將為您帶來不一樣的效果

由于我們是聯(lián)合和太原市的各強勢媒體，同媒體同時由于政府的支持我們的費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方。優(yōu)勢互補、資源共享、促成立體報道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺聯(lián)動合作組織，互相提供新聞線索，聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢，以達到最佳宣傳效果;共同策劃新節(jié)目、新欄目。

網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺的結(jié)合有利于雙方爭取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。幾個媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結(jié)合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵲谑鼙?，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場，提高社會效益和?jīng)濟效益的需要。

網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優(yōu)勢，進行立體報道，達到輿論合力，這是媒體整合的主要目標。在網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺的整合過程中，網(wǎng)絡(luò)、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認識;電臺、報紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報紙能反復(fù)閱讀，具有穩(wěn)定性的文字報道和犀利評論的特點，引導讀者深入思考;雜志的針對性強、生命周期長的特點。

這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特長，又交叉互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。

我們秉承如下方面原則：

1、經(jīng)濟節(jié)約，最大限度為客戶省錢。

2、追求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同時與創(chuàng)意進行很好地結(jié)合。

3、努力建立品牌與目標群之間的關(guān)系。對于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系，讓消費者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。

4、建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳。

5、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當?shù)墓P(guān)活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。

在整合營銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動才是雙贏，需要在營銷中產(chǎn)生拉力同時與消費者建立起良好的互動關(guān)系。

10、商品房營銷方案范文

前 言

任何的策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。

在對__房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為__定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

第一節(jié) 市場分析

一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。

20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。

1、土地前期投入增加。

20__年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。

2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。

20__年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。

全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。

20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

4、住房銷售高速增長。

今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加。

今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。

近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。

20__年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金， 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。

房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約。

銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20__年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20__年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?003年__市城建投資公司成立，__城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了__市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、__市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將__市__開發(fā)區(qū)，__市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：

1、__開發(fā)區(qū)。

由于__為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，__開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層。

2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

核心競爭力：__市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。

3、城區(qū)地帶。

環(huán)球商業(yè)廣場：

核心競爭力：

1.八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);

2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。

有功能優(yōu)勢：

總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面2000元至11000元每平方米。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。

國貿(mào)商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。

四、消費者分析

根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等;

3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

4、消費者對物業(yè)管理的要求

a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。

第二節(jié) “站前廣場”項目分析

一、項目優(yōu)勢分析

1、環(huán)境：坐擁__火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。__火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2、地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

3、發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息__火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

4、物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。

5、住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6、配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。

7、__市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。

8、本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

二、項目劣勢分析

1)品牌號召力：

__房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。

2)市場承受能力：

由于__市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競爭因素：

由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

三、競爭對手分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一、目標消費群界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關(guān)特征是：

1、目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。

2、年齡：年齡大約在35到55歲，

3、家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。

4、對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5、有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

11、商品房營銷方案范文

一、項目簡介：

__項目位于__房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

__現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了

銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成__下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計__年5月底辦下。

由此可見，目前__的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

__房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。

__位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但__在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是__年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是__二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和__一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)

b、小戶型市場概況。

自__年底時尚party介入__樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。

這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

12、商品房營銷方案范文

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。

一、未來發(fā)展趨勢

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導地位;消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客源?如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風?如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。

二、房地產(chǎn)全程營銷策劃

一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。

13、市場營銷策劃方案范文

隨著化妝品市場傳統(tǒng)格局的定型，各個化妝品企業(yè)開始尋求新的市場突破點。在市場進入營銷革命3.0時代，應(yīng)對80后90后新生代消費群的崛起，小品類化妝品成為各大化妝品企業(yè)拓展市場的利器，所以，有人把__年稱為化妝品的“品類元年”，經(jīng)過小品類引流、小品類定位、專業(yè)化服務(wù)，把中國化妝品競爭引入到一個全新的階段。

對此，北京立鈞世紀營銷策劃機構(gòu)首席專家任立軍指出，在近年來的化妝品市場上，一向不缺乏小品類化妝品的成功，像美即面膜的創(chuàng)新營銷，使得小品類成就了大市場，但從來沒有像今日一樣，各大化妝品品牌把過去的“小不點兒”市場看成“大未來”。對此，任立軍認為，掌控好小品類化妝品市場營銷，就是掌控了化妝品市場的未來，如下五個關(guān)鍵點是成就小品類市場營銷成功的重中之重。

一、專業(yè)定位于活躍細分消費群

為什么會出現(xiàn)小品類化妝品，主要是源于消費者的分化和隨之產(chǎn)生的特殊消費群。正是緣于此，敏銳的化妝品企業(yè)經(jīng)過市場細分捕捉到了新消費需求，繼而決定為其創(chuàng)新性的特定需求供給產(chǎn)品和服務(wù)。

那里，我們必須要強調(diào)的一個重點是，小品類產(chǎn)生的根源并非企業(yè)冥思苦想的結(jié)果，而是來源于一部分活躍的細分消費人群——她們追求創(chuàng)新前衛(wèi)時尚的生活方式，擁有著獨特的生活態(tài)度，對于新鮮事物的理解本事超強，并且具備了某些新生事物的意見領(lǐng)袖潛質(zhì)，于是她們的潛在消費訴求就會經(jīng)過無處不在的自媒體尤其是互聯(lián)網(wǎng)自媒體傳播出來，最終促使企業(yè)圍繞著她們的獨特需求完成產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新，最終定位并服務(wù)于這部分細分消費群，同時，經(jīng)過這部分具有較強意見領(lǐng)袖氣質(zhì)的活躍消費群進一步影響其他同類消費群，構(gòu)成一個小品類的大市場。

當然，并不是每一個小品類都是緣于創(chuàng)新的結(jié)果，很多小品類化妝品過去消費并不活躍，但經(jīng)過必須的創(chuàng)新，就會迅速激發(fā)這部分活躍細分消費群的消費意愿。

以脫毛類化妝品為例，脫毛品類突破的關(guān)鍵在于：突破中國的傳統(tǒng)脫毛觀念，新生代消費群已經(jīng)逐漸將這一美麗方式當作其常規(guī)美麗的一部分，很多新生代消費群甚至離不開脫毛類化妝品。所以，我們在應(yīng)對這樣的活躍細分消費人群時，首先要從傳統(tǒng)的脫毛化妝品消費人群定位當中轉(zhuǎn)變出來，重新定位為更廣泛的擁有獨特消費訴求的脫毛化妝品消費群，然后再做到如下兩點，基本上就會取得必須的成功：一要強化和生活接觸點的創(chuàng)意營銷，重塑“脫毛=美麗”觀念；二要在渠道終端有一個體驗專區(qū)，促進嘗試。

二、突破傳統(tǒng)的營銷模式創(chuàng)新

其實，我們通篇都在闡述這樣一個道理：在化妝品領(lǐng)域，小品類就意味著突破。其中最為重要的一項突破，就是突破傳統(tǒng)的營銷模式，這也是小品類化妝品營銷成功的首要創(chuàng)新前提。

前文筆者已經(jīng)提到，很多小品類化妝品并非憑空而出，其早已經(jīng)存在，但由于各種各樣的因素，致使小品類化妝品沒有得到足夠的重視，或者沒有在市場上構(gòu)成必須的規(guī)模，當然，也不會引起更多的化妝品企業(yè)的關(guān)注和追隨。然而，此刻不一樣了，一是，化妝品市場營銷的競爭，要求化妝品企業(yè)不得不能夠供給更加差異化細分化的創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)；另一方面是，整個市場營銷環(huán)境為化妝品企業(yè)運營小品類化妝品供給了契機，包括消費者市場環(huán)境、消費渠道環(huán)境、營銷傳播環(huán)境等都更加豐富便利，尤其是互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的普及，更為企業(yè)突破傳統(tǒng)營銷模式供給了廣泛的想象空間。

針對小品類化妝品營銷實踐的研究發(fā)現(xiàn)，如下幾種小品類化妝品營銷模式創(chuàng)新比較普遍：

1、“極致快消化”營銷模式。

作為快消品的化妝品來說，其快消特征還算比較明顯，但很多運營小品類化妝品的企業(yè)，更愿意將小品類化妝品的快消化特征做到極致，我們將其稱之為極致快消化。這種營銷模式，甚至沖擊或者改變傳統(tǒng)化妝品的營銷模式，同時，也直接沖擊或者改變消費者的消費習慣和消費體驗。典型案例就是美即面膜，在美即之前，面膜小品類已經(jīng)涌現(xiàn)，而美即將面膜銷售模式由盒裝銷售轉(zhuǎn)向單片式銷售，使面膜產(chǎn)品徹底實現(xiàn)“快消化”，不僅僅在短時間提升面膜品類銷量，還將面膜品類提升到“縮短會員返店周期”的重要位置，讓美即成為年銷10億的面膜巨無霸。

2、“伴隨性”營銷模式。

化妝品是具有極強個性化消費特征的產(chǎn)品，小品類化妝品同樣如此。一些小品類化妝品正是抓住了這樣的消費特征，把營銷做到極致，針對不一樣的化妝需求供給超級細分化的產(chǎn)品，使小品類化妝品成為一種伴隨性的必備消費，這就是“伴隨性”營銷模式。以麗麗貝爾化妝棉為例，消費者的需求促發(fā)了品牌對品類的細分，同其他品類相比，化妝棉雖然屬于小品類，可是消費者各種各樣的需求依然存在。所以，小品類同樣需要精細劃分，同樣應(yīng)當進取做到“小而美”，滿足不一樣消費者的需要，也更充分的迎合市場的需求。據(jù)了解，除了基礎(chǔ)的化妝棉外，麗麗貝爾還推出尊貴系列、專供卸妝用的大片卸妝棉、敏感肌膚專用的化妝棉等等。麗麗貝爾進取在中國市場開啟化妝棉的‘變形’時代。根據(jù)不一樣肌膚，不一樣用途將化妝棉的分類更加精細，適合多種市場需求，比如卸妝、潔面、做面膜等等。

3、渠道創(chuàng)新營銷模式。

隨著電子商務(wù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道對于化妝品營銷來說越來越重要。一些小品類化妝品品牌經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道精確捕捉細分消費人群，開創(chuàng)了互聯(lián)網(wǎng)營銷模式，當然，也有小品類化妝品采取O2O營銷模式，即使仍然專注于傳統(tǒng)營銷渠道，小品類化妝品品牌也會進行有針對性的渠道創(chuàng)新，以保證小品類大市場的特征。以美妝工具的營銷渠道為例，能夠多條腿走路，即廠家與國內(nèi)大連鎖和地方強勢連鎖進行直供合作，其它地方單店及小連鎖能夠交給代理商來運作。這樣新品牌能夠快速打開市場，快速回款，建立品牌形象，為下一步產(chǎn)品全面鋪開市場打下良好的基礎(chǔ)；同時，美妝工具能夠走很多個渠道，比如：飾品店，美甲店也是不可忽略的渠道。

三、專注于創(chuàng)新，做極致產(chǎn)品

進入到營銷革命3.0時代，那些依靠純粹營銷手段實現(xiàn)營銷業(yè)績提升已經(jīng)不太現(xiàn)實，像過去的化妝品產(chǎn)品經(jīng)過一些概念化來實現(xiàn)營銷，恐怕在應(yīng)對80后90后新生代消費群時就顯得無能為力。化妝品營銷策劃專家任立軍一向比較反感純粹的營銷技巧性的“忽悠”消費者的營銷行為，他認為，作為化妝品中的小品類產(chǎn)品，就更應(yīng)當切實從產(chǎn)品上滿足細分消費人群的獨特消費需求，為此，小品類化妝品要做好持續(xù)技術(shù)創(chuàng)新，做極致產(chǎn)品。

一些人認為，技術(shù)創(chuàng)新是一個循序漸進的過程，對于快消品類當中的小品類化妝品來說，可能操作起來并非易事，甚至有些人提出：“我們的產(chǎn)品一向堅持始終如一的品質(zhì)，難道還要我們的產(chǎn)品過一段時間就改變配方嗎？”就此，很多認為持續(xù)技術(shù)創(chuàng)新和做極致產(chǎn)品對于快消品來說難度較大，甚至對小品類化妝品來說更是難上加難，能夠理解。但筆者認為，小品類化妝品完全能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)技術(shù)創(chuàng)新、做極致產(chǎn)品和產(chǎn)品迭代，如果企業(yè)真正做到這三點，小品類化妝品將會牢牢抓住細分消費群，否則，就有可能迅速被其他小品類品牌所代替。其實，這就是筆者一向倡導的傳統(tǒng)企業(yè)營銷的互聯(lián)網(wǎng)思維的重要資料。

所以，化妝品營銷策劃專家任立軍認為，小品類化妝品取得戰(zhàn)略性成功的前提是專注、極致和迭代，尤其對那些初創(chuàng)型小品類化妝品品牌來說更加重要。未來，所有行業(yè)都有可能實現(xiàn)這樣的產(chǎn)品創(chuàng)新理念，消費者本月使用的護膚霜是上月該產(chǎn)品的迭代產(chǎn)品，消費者今日喝的礦泉水是昨日喝的礦泉水的迭代產(chǎn)品，快消品也能夠采取幾個月、半年或者一年一次的產(chǎn)品迭代，這樣，就能夠保證為消費者供給極致品質(zhì)的產(chǎn)品。

四、新媒體整合營銷傳播

小品類化妝品的營銷推廣與其叫營銷傳播還不如叫營銷互動。我們能夠從兩個方面來看待小品類化妝品的整合營銷傳播：一是在營銷傳播渠道上，小品類化妝品更加傾向于能夠產(chǎn)生互動溝通的新媒體渠道；二是在營銷傳播資料上，建立起企業(yè)與消費者共同組成的資料制造平臺，充分發(fā)揮消費者的進取性和參與性，共同營造出互動的營銷傳播氛圍，使得營銷傳播資料更加精準更具互動。

經(jīng)過以新媒體為主的整合營銷傳播，使得小品類化妝品及品牌構(gòu)成強大的消費體驗，這對于增加小品類化妝品及品牌與細分目標消費群之間的粘性更強。針對小品類化妝品及品牌消費體驗，北京立鈞世紀營銷策劃機構(gòu)以往做了一個市場調(diào)研，總結(jié)起來，其主要在兩個方面帶來完美的消費體驗，就可能建立起強大的品牌資產(chǎn)。

1、線下營銷推廣深入人心?；瘖y品是最講究線下消費體驗的，小品類化妝品更是如此。

什么樣的消費體驗更適合小品類化妝品應(yīng)對的消費人群呢？通常線下舉辦的營銷推廣活動無法到達面面俱到，基本上經(jīng)過營銷推廣活動實現(xiàn)以點帶面，主要還是經(jīng)過活動帶來的影響力來實現(xiàn)營銷傳播，絕大多數(shù)消費者根本就不會親身帶來完美的消費體驗。小品類化妝品應(yīng)對細分消費人群，經(jīng)過像“美妝達人秀”等類似活動，基本上無法到達預(yù)期的營銷推廣目標。這時，我們采取營銷推廣的O2O模式運營就會取得異想不到的效果，首先，經(jīng)過線上新媒體比如微博微信社區(qū)等發(fā)布線下營銷推廣活動公告，以免費參加活動獲取消費體驗為目標，這樣就能夠迅速聚集消費者進店體驗，一旦這種免費體驗獲得成功，基本上都會成為忠實消費者，這樣，能夠為線下店積聚穩(wěn)定的忠實消費群，如果企業(yè)把線下營銷推廣周期化，這些周期消費群還可能經(jīng)過口碑傳播實現(xiàn)壯大。

2、線上營銷推廣增加參與性。

對于線上營銷推廣，除了發(fā)布線下營銷推廣活動，吸引消費者參與線下營銷體驗活動之外，更多的功能是吸引消費者參與營銷推廣活動，從而使得目標消費群培養(yǎng)成為重要的營銷推廣群體。小品類化妝品在這個方面具有十分強大的優(yōu)勢，這與小品類的產(chǎn)品本身及品牌訴求特性有關(guān)，它更加容易吸引消費者的主動參與性，并能夠在這個營銷推廣過程中，給消費者帶來強烈的榮譽感和成就感，這就是我們常常說的經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)等媒體帶來的營銷體驗。這種營銷體驗的建立，常常會使消費者很自信地認為，她或者她們是時尚領(lǐng)袖、意見領(lǐng)袖，不但會讓互聯(lián)網(wǎng)傳播更加主動有說服力，也會培養(yǎng)起一批具有相當品牌粘性的消費群體。

五、與消費者完美融合的特色服務(wù)

我們之所以強調(diào)小品類化妝品的營銷服務(wù)，主要是它應(yīng)當包括兩個重要資料——與消費者完美融合及有特色。長期的化妝品市場營銷觀察，傳統(tǒng)的化妝品營銷服務(wù)已經(jīng)不能適應(yīng)營銷革命3.0時代的要求，盡管一些企業(yè)還利用這樣的服務(wù)發(fā)揮部分作用，但對于小品類化妝品來說，與其做傳統(tǒng)營銷服務(wù)，還不如不做。要做就要做與消費者完美融合的特色服務(wù)。

比如傳統(tǒng)化妝品的電話回訪、供給的護膚美顏小秘笈、派送化妝品大禮名等傳統(tǒng)的化妝品營銷服務(wù)形式就顯得有些過時?？偨Y(jié)起來，新營銷革命3.0時代，小品類化妝品營銷服務(wù)具體包括：改變客服從你問我答到即時互動，從面面俱到的服務(wù)到按需服務(wù)，參與性服務(wù)讓企業(yè)與消費者共同服務(wù)。

1、改變客服：從你問我答到即時互動。傳統(tǒng)的客服普遍采取消費者提問客服人員回答的模式，此刻看來，這種客服模式不免顯得有些落后和被動。對于傳統(tǒng)化妝品還好說，對于小品類化妝品來說，就顯得極不適宜，為此，我們?yōu)樾∑奉惢瘖y品制定了即時互動的朋友式的客服模式。客服人員不再是問題解答者，而是消費者的專家型朋友，她們可能發(fā)起關(guān)于某些可能存在的疑問或者問題的討論，經(jīng)過微博、微信等新媒體讓消費者在朋友間的聊天當中，解決掉可能存在的疑問或者問題。這樣的客服模式，極大地拉近了企業(yè)與消費者之間的距離，改變了買賣之間的對立關(guān)系，而是經(jīng)過相互交流完善和提升了消費價值和消費體驗。

2、從面面俱到的服務(wù)到按需服務(wù)。傳統(tǒng)的化妝品客服十分不具有針對性，小品類化妝品的出現(xiàn)，以及營銷環(huán)境的變化，使得小品類化妝品不再做盲目的面面俱到的服務(wù)，以消費者的需要做有針對性的營銷服務(wù)，才是小品類化妝品細分人群的核心服務(wù)需求。對于小品類化妝品，企業(yè)做營銷服務(wù)，改變了過去的“婆婆嘴”現(xiàn)象，使營銷服務(wù)更具針對性和個性化。

3、參與性服務(wù)讓企業(yè)與消費者共同服務(wù)。小品類化妝品的特色營銷服務(wù)的重要一點就是與消費者完美融合，這種融合的主要手段是引入消費者創(chuàng)造價值，讓消費者提升其營銷服務(wù)的參與性，改變過去營銷服務(wù)由企業(yè)單獨完成的現(xiàn)象，企業(yè)將與消費者共同組成營銷服務(wù)團隊，她們經(jīng)過企業(yè)的專業(yè)性與消費者的消費經(jīng)驗共同建立起營銷服務(wù)知識結(jié)構(gòu)，完成對消費者的特色服務(wù)。這對于小品類化妝品來說是至關(guān)重要。

經(jīng)過對上述三點服務(wù)特征的描述，我們能夠發(fā)現(xiàn)，小品類化妝品正好與互聯(lián)網(wǎng)移動互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的營銷環(huán)境相匹配，同時，它也與新生代消費群的消費習慣和消費心理相關(guān)，這對小品類化妝品營銷服務(wù)提出了新的要求和挑戰(zhàn)，同時，也為具備創(chuàng)新本事的小品類化妝品品牌供給了機會。

結(jié)束語

有化妝品業(yè)內(nèi)人士提出“小品類、大智慧”的營銷策略，期望經(jīng)過獨特的市場營銷策略，在化妝品小品類營銷上取得突破?；瘖y品營銷策劃專家任立軍認為，隨著新生代消費群的進一步崛起，把70后也包括在內(nèi)，構(gòu)成70、80、90、00后四個年齡段的新生代消費群體，她們受到互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的影響十分之大，對于這部分消費人群的市場營銷正在發(fā)生著重大的改變，平臺戰(zhàn)略和互聯(lián)網(wǎng)思維這樣的新概念和新理念正在改變著傳統(tǒng)企業(yè)的運營，對于化妝品行業(yè)來說，未來極有可能發(fā)展成為“小品類、大趨勢”，化妝品大品類將會逐漸縮小或者降低市場份額，越來越多的小品類化妝品將因其滿足獨特個性消費需求上成為主流。