《地產(chǎn)基金計(jì)劃書》屬于計(jì)劃書中比較優(yōu)秀的內(nèi)容，歡迎參考。
1、地產(chǎn)基金計(jì)劃書
篇一：關(guān)于房地產(chǎn)私募基金的計(jì)劃書
一、房地產(chǎn)私募基金的興起與發(fā)展
近年來，房地產(chǎn)私募投資基金逐漸發(fā)展起來，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)成立的房地產(chǎn)基金數(shù)量已經(jīng)達(dá)到50-60家，資金規(guī)模接近百億。除了原本就成立的專門基金管理公司外，不少房企也紛紛試水地產(chǎn)金融。
20xx年，深圳德信資本率先以夾層融資的方式成立私募投資基金。同年9月，德信第一支以房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資為主、債權(quán)投資為輔的基金——德信漢中一號(hào)成功募集并投資于陜西漢中項(xiàng)目。20xx年3月，德信第二支房地產(chǎn)私募基金“德信·名雅房地產(chǎn)投資基金”成功募集并投資于廣東河源項(xiàng)目。緊接著5月份，由德信主導(dǎo)的第一支債權(quán)式基金成功在山東聊城募集，并投資于聊建金柱集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
從我們對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)判斷：房地產(chǎn)私募基金將逐漸發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要形式。而且，從整個(gè)社會(huì)的投融資體系來講，以房地產(chǎn)私募基金為代表的直接融資將成為一種趨勢(shì)，其比例將逐步提高。
房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)，不僅滿足了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，也為民間資本提供了投資出口。融資難是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，近年來一直受到政策打壓。一般也只有較知名的房企、較大的項(xiàng)目才能得到銀行的支持，一般的房企往往只能曲線融資甚至融資無門，這是房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)并發(fā)展的需求因素。從資金供給方來看，國(guó)家貨幣超發(fā)，民間資本充裕，但能獲得穩(wěn)定又有較高收益的投資途徑很少，房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)滿足了部分企業(yè)、個(gè)人的投資需求。
同時(shí)，隨著國(guó)家調(diào)控的深入，房產(chǎn)價(jià)格上升空間有限，直接購(gòu)房炒房的收益也不具有確定性。而，私募基金將更好的引導(dǎo)熱錢投資，而不是炒房炒貨。
二、房地產(chǎn)私募基金的法律基礎(chǔ)
房地產(chǎn)私募基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金。國(guó)家目前還沒有出臺(tái)統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法。發(fā)改委在2009年將股權(quán)投資基金管理辦法報(bào)國(guó)務(wù)院，估計(jì)20xx年可能出臺(tái)。部分省市（天津、北京、深圳、上海、吉林等）出臺(tái)過本省范圍的管理辦法，可以借鑒。
2003年我國(guó)頒行的《證券投資基金法》是專門針對(duì)證券投資基金的法律，發(fā)改委在2005年發(fā)布過《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理辦法》主要是針對(duì)向中小科技企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資的規(guī)定，這些法規(guī)與房地產(chǎn)私募基金關(guān)系不大。
房地產(chǎn)私募基金是依據(jù)《公司法》與《合伙企業(yè)法》來設(shè)立的。2006年修改的《合伙企業(yè)法》，首次提出了“有限合伙”的組織形式。這一形式也是德信房地產(chǎn)私募基金所采用的形式。正是由于有這些法律，使私募基金的設(shè)立、發(fā)行、募集有了法律上的基礎(chǔ)。私募基金通過一系列的制度安排使其籌資、投資行為區(qū)別于非法集資和發(fā)放貸款。
首先，對(duì)于如何界定非法吸收公眾存款和變相吸收公眾存款的行為，國(guó)務(wù)院《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》規(guī)定:“非法吸收公眾存款，是指未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內(nèi)還本付息的活動(dòng);變相吸收公眾存款，是指未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，不以吸收公眾存款的名義，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金，但承諾履行的義務(wù)與吸收公眾存款性質(zhì)相同的活動(dòng)?！?/p>
同時(shí)，最高人民法院《全國(guó)法院審理全同犯罪案件工作座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定界定非法吸收公眾存款可以從吸收公眾存款的數(shù)額、戶數(shù)和給存款人造成的損失這三個(gè)維度進(jìn)行考察，如果個(gè)人非法吸收或者變相吸收公眾存款30 戶以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款150戶以上的就可以認(rèn)定為非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款。
根據(jù)以上的法律法規(guī)，人數(shù)的多少與是否承諾固定收益是區(qū)分是否屬于非法集資的關(guān)鍵點(diǎn)。私募基金通常采用的有限合伙形式，其最多投資人不得超過50人，私募基金在發(fā)起設(shè)立過程中也不會(huì)承諾固定收益，而是以“精確測(cè)算一個(gè)誤差較小的投資年化收益率或者與地產(chǎn)商約定按照一個(gè)固定的綜合回報(bào)率按約定方式贖回投資者所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。”的方式來表述，從而與非法集資劃清界線。
其次，私募基金的投資區(qū)別于發(fā)放貸款。我國(guó)的《貸款通則》規(guī)定：企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。因此，企業(yè)間的直接借貸行為將被認(rèn)定為無效民事行為。
私募基金通常以股權(quán)投資為主、債權(quán)投資為輔。以股權(quán)方式投資時(shí)，基金投資條款為了保障自身資金的安全，在投資合同中約定股權(quán)回購(gòu)條款、權(quán)利維持費(fèi)（類似利息）條款、對(duì)賭條款（用于控制被投資方的不當(dāng)經(jīng)營(yíng)）等安排，將本來收益不固定的股權(quán)投資變得與取得固定收益的債權(quán)投資界限模糊。并且，沒有抵押物的股權(quán)投資，通常會(huì)在被投資公司中安排董事席位或財(cái)務(wù)人員，以增加對(duì)被投資企業(yè)的控制。這些制度設(shè)計(jì)，就可以將私募基金的投資明顯區(qū)別于發(fā)放貸款。若以債權(quán)投資方式，則只能通過銀行以委托貸款的方式進(jìn)行。
三、房地產(chǎn)私募基金的基本模式
新設(shè)立的房地產(chǎn)私募基金采用“投資管理公司→私募基金（有限合伙）”的模式。即發(fā)起人先設(shè)立一家基金投資管理有限公司，該公司注冊(cè)資本少則幾千萬，多則數(shù)億。然后以該基金投資管理公司為主體，按需發(fā)起設(shè)立若干只私募基金。
私募基金一號(hào)( 有限合伙)私募基金二號(hào) 私募基金三號(hào)
投資管理公司旗下設(shè)立的私募基金采用合伙制的組織形式。2006年修訂后的《合伙企業(yè)法》將合伙企業(yè)分為兩種，即普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)?？梢哉f，合伙企業(yè)這一組織形式是為私募投資基金專門準(zhǔn)備的。合伙企業(yè)中，必須至少有一人是承擔(dān)無限責(zé)任的普通合伙人，其余合伙人均可以是有限合伙人（以出資為限承擔(dān)有限責(zé)任）。普通合伙人是基金的管理人，是合伙基金的事務(wù)執(zhí)行人，其他的有限合伙人不參與基金事務(wù)的管理。在私募基金中，普通合伙人的角色由投資管理公司擔(dān)當(dāng)。這是投資管理公司為取信于人，所應(yīng)當(dāng)作出的一種制度設(shè)計(jì)。而且，投資管理公司為表明對(duì)投資的信心，通常會(huì)認(rèn)購(gòu)自己擬設(shè)立基金1%~2%的份額，這既是為了保證發(fā)行成功，也是為取信于人。
四、房地產(chǎn)私募基金的投資回報(bào)
1、基金投資管理公司GP的收益。投資管理公司基本上按基金總份額的固定比例（約0.2%，最低不少于30萬）收取創(chuàng)立費(fèi)，管理費(fèi)則按照基金總的每月0.1%~0.2%或每年1%~2%收取。因此，成立投資管理公司后，能發(fā)起幾只私募基金，設(shè)立起多大規(guī)模的基金是公司能否獲得高盈利的關(guān)鍵。
比如，一個(gè)成熟運(yùn)作的私募基金管理公司，其注冊(cè)資本5000萬，在其發(fā)行的私募基金中占10%出資，即基金總規(guī)模達(dá)到5億，其每年的管理費(fèi)收入最高可達(dá)到1000萬元，加上其自有份額的投資
收益（假設(shè)年投資收益15%），那么基金投資管理公司股東每年的綜合收益約能達(dá)到30%以上。如能在全市甚至全省范圍內(nèi)較早地開展募集投資，做出品牌與規(guī)模，公司的業(yè)務(wù)可以向全省各地發(fā)展，應(yīng)該可以取得更好的投資回報(bào)和社會(huì)效應(yīng)。
2、有限合伙人LP的投資收益。（要看基金是采用哪種模式：股權(quán)式、夾層式、債權(quán)式。）A：股權(quán)式基金的有限合伙人收益：年化收益率50%左右。
B：夾層式基金的有限合伙人收益：分為兩部分，一部分是可調(diào)節(jié)收益，一部分是協(xié)議分紅，總計(jì)年化收益估計(jì)能達(dá)到45%左右。
C：債權(quán)式基金的`有限合伙人收益：年化收益率20%左右。
3、私募基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式（也要看采用哪種模式）
A：股權(quán)式基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅，一般采用同股同權(quán)，按股份比例分紅，或按照約定的比例分紅。年化收益率都追求100%以上。
B：夾層式基金對(duì)外投資收益計(jì)算方式：采用可調(diào)節(jié)收益加上協(xié)議分紅的形式?？烧{(diào)節(jié)收益是指按照每月累計(jì)金額所產(chǎn)生的資金時(shí)間成本計(jì)帳，在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后，保證滾動(dòng)開發(fā)資金充足的情況下，先提取可調(diào)節(jié)收益，再逐步返還基金本金，最后以協(xié)議約定的結(jié)算方式計(jì)算利潤(rùn)分紅。可調(diào)節(jié)收益一般為利潤(rùn)的10%~20%，分紅的區(qū)間一般為約定利潤(rùn)的10%~20%。即總成本大約為利潤(rùn)的20%~40%。
C：債權(quán)式房地產(chǎn)私募基金對(duì)外投資的收益率僅有債權(quán)收益部分，不參與分紅。一般最低年化收益率25%左右。例如，德信資本今年5月成功的募集了年化收益率20%~22%的基金。
4、關(guān)于納稅。由于采用有限合伙的形式，因此基金本身無需繳納企業(yè)所得稅，但投資人（有限合伙人）如果是個(gè)人則要繳納個(gè)人所得稅，其稅后年收益也能達(dá)到30%以上。
五、基本路線圖
從德信資本在廣東、陜西、山東、安徽、云南、四川以及貴州等省考察報(bào)告來看，私募基金還是比較受地方政府歡迎和支持的。爭(zhēng)取地方政府與金融機(jī)構(gòu)的支持，可以更好地開展基金的募集和投資，也能取得更好的社會(huì)效應(yīng)、政治效應(yīng)。
操作流程：
第一步，組建投資管理公司。公司名稱是“某市某股權(quán)投資基金管理有限公司”，由此管理公司擔(dān)任基金的管理人（管理人可以是德信基金管理公司，也可以是項(xiàng)目方公司重新出資設(shè)立）。
第二步，發(fā)起設(shè)立私募基金。基金管理公司與項(xiàng)目方共同出資設(shè)立“合伙企業(yè)”，以一家公司或“德信資本引導(dǎo)基金”為主要發(fā)起人，再吸收48家以內(nèi)企業(yè)或個(gè)人投資，該公司或該企業(yè)家在當(dāng)?shù)赜休^高的知名度，以便于募資。注冊(cè)資本參照募集總金額。
第三步，完善基金募集和投資流程，建立各類業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)文本?；鹜顿Y管理公司聘請(qǐng)律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等專家團(tuán)隊(duì)，一同完成此項(xiàng)工作。（如由德信資本擔(dān)任管理人，則勿需聘請(qǐng)專家團(tuán)隊(duì)）。
第四步，投資管理公司制作基金募集說明書，以面談和說明會(huì)的方式募集投資人。有限合伙企業(yè)的投資人最多不能超過50人，而且宣傳募資的方式不能以公開方式。主要募資對(duì)象是有富余資金的企業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。
第五步，基金的安全設(shè)置。私募基金在發(fā)起時(shí)就聘任一家銀行作為基金的托管人，提高資金安全度和投資人信任度。私募基金多為封閉式基金，即一般不允許投資人中途退伙，但可以折價(jià)轉(zhuǎn)讓出資（放棄部分收益）?；鹜顿Y管理公司不收購(gòu)?fù)顿Y人的份額，一般由投資人自行轉(zhuǎn)讓給新投資人，以原價(jià)轉(zhuǎn)讓或僅收取相當(dāng)于銀行存款利率的收益。
第六步，基金的投資運(yùn)營(yíng)。目前的私募基金以股權(quán)投資為主，以債權(quán)投資為輔。如股權(quán)投資，則通常以固定分紅加股權(quán)回購(gòu)的形式操作，如沒有抵押物一般要安排董事席位或財(cái)務(wù)人員；如為債權(quán)投資，則以相應(yīng)資產(chǎn)設(shè)定抵押。
第七步，基金的退出與分紅。房地產(chǎn)私募投資基金的期限為合伙期限加上存續(xù)期限，一般情況下基本合伙期限為18~24個(gè)月，續(xù)存合伙期限3-6月?；鹑绻麖谋煌顿Y企業(yè)成功退出后，聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)基金的全部投資收益進(jìn)行審計(jì)，按募集時(shí)合同約定的利息或分紅比例進(jìn)行結(jié)算。
篇二：私募基金發(fā)展計(jì)劃書
根據(jù)基金業(yè)協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，截至20xx年10月底，基金業(yè)協(xié)會(huì)已登記私募基金管理人21821家。已備案私募基金20853只，認(rèn)繳規(guī)模4.89萬億元，實(shí)繳規(guī)模4.04萬億元。
圖1 不同主要業(yè)務(wù)類型私募基金管理人登記情況 私募基金管理人按基金總規(guī)模劃分，管理正在運(yùn)行的基金規(guī)模在20億元以下的21388家，20億元-50億元的260家，50億元-100億元的88家，100億元以上的85家，總計(jì)21821家，占比分別為98.02%，1.19%，0.4%，0.39%；管理資金20億元以上的基金管理人占比為1.98%。
私募證券基金管理人數(shù)量總共9632家，管理基金認(rèn)繳規(guī)模總計(jì)為19038億元，平均每家私募基金管理人管理資金為1.98億元。
北京兆貫投資管理有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)劉強(qiáng)先生管理的陽光私募證券產(chǎn)品“鑫達(dá)眾信穩(wěn)贏1號(hào)”自20xx年6月12日成立以來，表現(xiàn)優(yōu)異，不僅大幅超越同期滬深300指數(shù)，而且超越大部分知名私募管理機(jī)構(gòu)同期成立的產(chǎn)品，從眾多產(chǎn)品中脫穎而出，名列前茅。截至20xx年12月31日，基金單位凈值為1.0294，超越滬深300指數(shù)33.01個(gè)百分點(diǎn)。
與知名私募管理機(jī)構(gòu)同期成立產(chǎn)品凈值比較圖
以上數(shù)據(jù)采集自知名第三方理財(cái)平臺(tái)好買基金網(wǎng)、私募排排網(wǎng)和格上理財(cái)網(wǎng)。
截至20xx年12月18日，在格上理財(cái)網(wǎng)發(fā)布凈值數(shù)據(jù)的所有股票型產(chǎn)品中，“鑫達(dá)眾信穩(wěn)贏1號(hào)”排名前15%，按照四分位的基金專業(yè)排名法，位列優(yōu)秀基金。
截至20xx年12月31日，在好買基金網(wǎng)發(fā)布凈值數(shù)據(jù)的所有股票多策略產(chǎn)品中，“鑫達(dá)眾信穩(wěn)贏1號(hào)”近一月、近三月、近六月的收益率分別排名前5%，10%，15%，按照四分位的排名法，全部為優(yōu)秀。
一、公司簡(jiǎn)介
北京兆貫投資管理有限責(zé)任公司成立于2012年4月24日，最初主要經(jīng)營(yíng)范圍是投資管理，投資咨詢和商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；20xx年5月,北京兆貫投資管理有限責(zé)任公司實(shí)際控制人劉強(qiáng)先生通過股權(quán)受讓的方式控股北京鑫達(dá)眾信資產(chǎn)管理有限公司，擔(dān)任公司總經(jīng)理兼投資總監(jiān)，全面負(fù)責(zé)公司的運(yùn)營(yíng)和管理。20xx年6月12日，公司發(fā)行了“鑫達(dá)眾信穩(wěn)贏1號(hào)證券投資基金”；該基金產(chǎn)品自成立以來，表現(xiàn)優(yōu)異，不僅大幅超越同期滬深300指數(shù)，而且超越大部分知名私募管理機(jī)構(gòu)同期成立的產(chǎn)品，從眾多產(chǎn)品中脫穎而出，名列前茅。
20xx年8月20日，北京兆貫投資管理有限責(zé)任公司作為私募基金管理人在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)完成注冊(cè)登記；8月底，北京兆貫正式入駐北京市朝陽區(qū)東曉景文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，公司擁有1200平米的工業(yè)后現(xiàn)代辦公區(qū)及2000多平米的私屬庭院，毗鄰北京最大的郊野公園，計(jì)劃打造一個(gè)對(duì)沖基金基地和金融會(huì)所。
二、投研核心團(tuán)隊(duì)介紹
劉強(qiáng)董事長(zhǎng)兼投資總監(jiān)、宏觀分析師
資深投資人，十五年投資經(jīng)歷，多年商業(yè)地產(chǎn)和金融理財(cái)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，精通行為金融學(xué)和政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，擅長(zhǎng)左側(cè)交易、“讓政策跟隨我之后”，能夠準(zhǔn)確地把握股市的中長(zhǎng)期趨勢(shì)。
投資商業(yè)房地產(chǎn)，單個(gè)項(xiàng)目獲得3000倍以上的投資回報(bào)，成為業(yè)界的一個(gè)神話；十年股票二級(jí)市場(chǎng)投資經(jīng)驗(yàn)，多次成功穿越牛熊。2005年8月3日在上證指數(shù)1100點(diǎn)附近入場(chǎng)，并于2007年10月8日和2007年10月22日分兩次全勝而退，中間無任何操作，總計(jì)獲得301.6%的收益。2014年在上證指數(shù)2000點(diǎn)附近逐漸滿倉(cāng)，并與20xx年在5000點(diǎn)附近陸續(xù)清倉(cāng)，總計(jì)獲得120%的收益。
做為操盤手兼公司總經(jīng)理，于20xx年6月12日股市最高點(diǎn)的當(dāng)天成立“鑫達(dá)眾信穩(wěn)贏1號(hào)”陽光私募證券產(chǎn)品，歷經(jīng)史無前例的兩次股災(zāi)，完美穿越，截至20xx年12月31日，給投資人帶來2.94%的正收益，不再“靠天吃飯”。
廖永國(guó) 風(fēng)控總監(jiān)
南開大學(xué)碩士，七年金融市場(chǎng)從業(yè)經(jīng)歷，先后在多家投資公司擔(dān)任操盤手和策略分析師，對(duì)投資哲學(xué)有一定的思考，實(shí)踐于中國(guó)的證券市場(chǎng)；五年的股指期貨實(shí)戰(zhàn)歷練，具有極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
胡子龍 研究部總監(jiān)
太原科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，歷任北京鑒衡認(rèn)證中心和中國(guó)風(fēng)能協(xié)會(huì)新能源行業(yè)分析師、北京福盛德經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司宏觀金融分析師。
2、房地產(chǎn)計(jì)劃書
一、項(xiàng)目摘要
衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時(shí)期。這兩年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，正是市場(chǎng)從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是在總結(jié)分析二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級(jí)直營(yíng)連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個(gè)社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤(rùn)200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個(gè)主業(yè)。
二、市場(chǎng)分析
1、二手房市場(chǎng)分析
武漢市自20xx年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場(chǎng)更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場(chǎng)上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。
20xx年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長(zhǎng)7.6%;其中：商品房住宅銷售面積為756.91萬平方米，同比增長(zhǎng)5.0%，占商品房銷售面積的93%。而20xx年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長(zhǎng)1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長(zhǎng)17.2%，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期，市場(chǎng)上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。
20xx年和20xx年的武漢二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長(zhǎng)率較小，這是由兩方面造成的。一方面是20xx年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。另一方面是通過20xx年商品房市場(chǎng)的供需分析，得出20xx年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。
20xx年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為2512.35元/平方米，同比增長(zhǎng)41.4%。其中，住宅平均價(jià)格為2209.78元/平方米，同比增長(zhǎng)39.6%;寫字樓平均價(jià)格為2726.12元/平方米，同比增長(zhǎng)26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額05年增大，而寫字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮?。?guó)內(nèi)外知名中介運(yùn)營(yíng)商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革，推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。
2、中介行業(yè)概述
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng)，由于市場(chǎng)的興旺帶來武漢市二手房中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到20xx年2月止，武漢市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商搶灘武漢。
雖然二手房市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但相對(duì)于國(guó)內(nèi)一些城市市場(chǎng)，武漢市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：
(1)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小
在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營(yíng)，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場(chǎng)需求，事實(shí)證明20xx年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，生存下來。
(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙
目前，武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。
(3)、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的'硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場(chǎng)，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠(chéng)信的因素，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。
3、競(jìng)爭(zhēng)分析
根據(jù)武漢的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司;第二集團(tuán)在20家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在8-10家公司，第三集團(tuán)在5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營(yíng)。
通過對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)模式是：快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營(yíng)+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái);以直營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)性吞吐獲取高額利潤(rùn)、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營(yíng)店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場(chǎng)策略，沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門點(diǎn)布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，開展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。
三、市場(chǎng)和服務(wù)
1、戰(zhàn)略目標(biāo)
做市場(chǎng)的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤(rùn)各項(xiàng)指標(biāo)。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個(gè)扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是通過網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營(yíng)投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤(rùn)來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤(rùn)為前提，規(guī)模和利潤(rùn)必須要同步發(fā)展。
2、市場(chǎng)規(guī)劃布局
在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營(yíng)管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個(gè)中心店、3個(gè)中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。
3、組織和職能
(1)、社區(qū)店：
在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級(jí)店和B級(jí)店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計(jì)60家)。每個(gè)門點(diǎn)投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個(gè)店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。
(2)、中心店：
武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點(diǎn)投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。
主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。
(3)、公司總部：
設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購(gòu)。
4、人員配置：
為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì)，所以會(huì)更加努力工作，對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。對(duì)公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。
5、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
(1)、各組織收入
社區(qū)店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入
公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益，個(gè)人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入
(2)、收入說明
買賣中介收入按交易金額的2%計(jì)算，租賃中介收入按每單8000元計(jì)算，代理新盤分銷收入按每單4000元計(jì)算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計(jì)算，個(gè)人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個(gè)月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。
6、增值業(yè)務(wù)收入
(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)
通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對(duì)快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。
對(duì)于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng);對(duì)于當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對(duì)于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)，產(chǎn)生穩(wěn)定長(zhǎng)期的現(xiàn)金流。
(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)
根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，買二手房的客戶90%以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修，即使是長(zhǎng)期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)行情是裝修金額的2%到5%，扣除個(gè)人提成按平均600元/單計(jì)算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為10元/小時(shí)，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時(shí)的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購(gòu)房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項(xiàng)收入不作為公司的主要利潤(rùn)來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。
7、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間計(jì)劃(以投資到位確定起始時(shí)間)
第一季度
選擇經(jīng)營(yíng)總部搭建經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個(gè)社區(qū)店，同時(shí)啟動(dòng)人才培養(yǎng)計(jì)劃，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè);在全市范圍內(nèi)全面選址布局;向社會(huì)公開要約征集房源;
第二季度
第二批在漢口開一個(gè)中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃，開通房產(chǎn)交易網(wǎng);
第三季度
第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店，建立漢陽、武昌兩個(gè)中心店和八家社區(qū)店，正式宣告進(jìn)入武漢市中介的第二軍團(tuán)，開展自營(yíng)投資業(yè)務(wù);
第四季度
第四批開設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤收購(gòu)、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個(gè)渠道，開始以自有收購(gòu)房源實(shí)現(xiàn)主要利潤(rùn)來源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點(diǎn);
第五季度
第五批開設(shè)八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù);
第六季度
第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤(rùn)來源;
第七季度
第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個(gè)社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán)，在武漢的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度;
第八季度
對(duì)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主;確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購(gòu)自營(yíng)為兩個(gè)基本利潤(rùn)來源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想;
四、財(cái)務(wù)模型
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營(yíng)條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型：
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目開展起來，在市場(chǎng)上樹立專業(yè)品牌，完善各項(xiàng)管理機(jī)制，提升整體管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長(zhǎng)，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬元，主要用于以下方面：
房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場(chǎng)效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場(chǎng)投入，所以在五個(gè)季度之內(nèi)收入和利潤(rùn)不能用于償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報(bào)方式：
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項(xiàng)目，從項(xiàng)目正式開始運(yùn)營(yíng)，在第二年底用利潤(rùn)按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項(xiàng)目15%的投資收益權(quán)。
二、退出機(jī)制
公司經(jīng)營(yíng)一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購(gòu)買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購(gòu)，投資方可根據(jù)并購(gòu)合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。
3、房地產(chǎn)計(jì)劃書
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等。
2，市場(chǎng)分析
(1)當(dāng)前市場(chǎng)分析(開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)。
(2)區(qū)域市場(chǎng)分析(銷售價(jià)錢、成交情況)
3.近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)。
4.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析。
5，消費(fèi)者分析
(1)購(gòu)買者地域分布。
(2)購(gòu)買者動(dòng)機(jī)。
(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)錢、付款方式)。
(4)購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性。
(5)購(gòu)買反應(yīng)(價(jià)錢、規(guī)劃、地點(diǎn)等)。
(6)購(gòu)買頻度。
6，結(jié)論
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研
1.地塊狀況
(1)位置。
(2)面積。
(3)地形。
(4)地貌。
(5)性質(zhì)。
2.地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)。
3.地塊周圍景觀(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)。
4.環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安)。
5.地塊周圍的交通條件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)。
6.公共配套設(shè)施(菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店)。
7.地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析(SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析)。
三、項(xiàng)目投資分析
1.投資環(huán)境分析
(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)。
(1)房地產(chǎn)的政策法規(guī)。
(2)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)錢、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
2.土地建筑功能選擇(見下圖表)。
3.現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
4.土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素)。
5.成本敏感性分析
(1)容積率。
(2)資金投入。
(3)邊際成本利潤(rùn)。
6.投入產(chǎn)出分析
(1)成本與售價(jià)模擬表。
(2)股東回報(bào)率。
7.同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析
四、營(yíng)銷策劃
(一)市場(chǎng)調(diào)查
1.項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序)。
2.建筑規(guī)模與風(fēng)格。
3.建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等)。
4.裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊)。
5.功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等)。
6.物業(yè)管理(是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等)。
7.發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì))。
8.結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整)。
(二)目標(biāo)客戶分析
1.經(jīng)濟(jì)背景
經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
行業(yè)特征……公司(實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè))。
家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式)。
2.文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
(三)價(jià)錢定位
1.理論價(jià)錢(達(dá)到銷售目標(biāo))。
2.成交價(jià)錢。
3.租金價(jià)錢。
4.價(jià)錢策略。
(四)入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)。
(五)廣告策略。
1.廣告的階段性劃分。
2.階段性的廣告主題。
3.階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4.廣告效果監(jiān)控。
(六)媒介策略
1.媒介選擇。
2.軟性新聞主題。
3.媒介組合。
4.投放頻率。
5.費(fèi)用估算。
(七)、推廣費(fèi)用
1.現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等)。
2.印刷品(銷售文件、售樓書等)。
3.媒介投放。
五、概念設(shè)計(jì)
1.小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織。
2.小區(qū)容積率的敏感性分析。
3.小區(qū)道路系統(tǒng)布局(人流、車流)。
4.小區(qū)公共配套布局安排(學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等)。
5.小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意。
6.小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意。
7.小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系。
8.小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分。
9.小區(qū)環(huán)境綠化概念原則。
10.小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意。
六、識(shí)別系統(tǒng)
(一)核心部分
1.名稱。
2.標(biāo)志。
3.標(biāo)準(zhǔn)色。
4.標(biāo)準(zhǔn)字體。
(二)運(yùn)用部分
1.現(xiàn)場(chǎng).
1.1工地圍板。
1.2彩旗。
1.3掛幅。
1.4歡迎牌。
2，營(yíng)銷中心。
2.1形象墻。
2.2門楣標(biāo)牌。
2.3指示牌。
2.4展板規(guī)范。
2.5胸卡。
2.6工作牌。
2.7臺(tái)面標(biāo)牌。
3.工地辦公室。
3.1經(jīng)理辦公室。
3.2工程部。
3.3保安部。
3.4財(cái)務(wù)部。
4.功能標(biāo)牌。
4.1請(qǐng)勿吸煙。
4.2防火、防電危險(xiǎn)。
4.3配電房。
4.4火警119。
4.5消防通道。
4.6監(jiān)控室。
1.建筑規(guī)模與風(fēng)格。
2.建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等)。
3.裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊)。
4.功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等)。
5.物業(yè)管理(收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等)。
6.發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì))。
7.結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整)。
七、營(yíng)銷管理
銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)
4、房地產(chǎn)計(jì)劃書
一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練
在20xx年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。
二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向
在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20xx年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
三、分析可售項(xiàng)目，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案
我在20xx年的房產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是xxx公寓，我將仔細(xì)分析可售項(xiàng)目的特性，挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類項(xiàng)目的研究，為不同的項(xiàng)目分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。
四、針對(duì)不同的銷售項(xiàng)目，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法
我將結(jié)合20xx年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售項(xiàng)目的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成
我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。
六、針對(duì)銷售工作中存在的問題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障
明年的可售項(xiàng)目中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。
5、房地產(chǎn)計(jì)劃書
今年以來，公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，各項(xiàng)工作進(jìn)行了全面鋪開，“xx”品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同?？傮w上說，成績(jī)較為喜人。為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在新的年度里，公司將抓好“一個(gè)中心”、搞好“兩個(gè)建立”、做到“三個(gè)調(diào)整”、進(jìn)行“四個(gè)充實(shí)”、著力“五個(gè)推行”。其工作計(jì)劃如下：
xx項(xiàng)目，是盛市重點(diǎn)工程。市委、市政府對(duì)其寄予了殷切的期望。由于項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和潛在的`經(jīng)濟(jì)效益，我們必須把它建成，而不能搞砸；我們只能前進(jìn)，而不能停滯甚或后退。因此，公司計(jì)劃：
（一） 確保一季度xx工程全面開工，力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成第一期建設(shè)任務(wù)。
xx第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬平方米。建筑物為xx商業(yè)廣場(chǎng)裙樓、xx大廈裙樓和一棟物流倉(cāng)庫(kù)。
1、土地征拆工作。
春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國(guó)土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。各部門關(guān)系的協(xié)調(diào)，以總經(jīng)理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進(jìn)入實(shí)施階段后，工程部應(yīng)抓緊第二期工程的土地征拆工作聯(lián)系，適時(shí)調(diào)整主攻方向。
2、工程合同及開工。
元月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并行簽訂施工合同；確定監(jiān)理企業(yè)并行簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
3、報(bào)建工作。
工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì)；二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開工。
4、工程質(zhì)量。
xx項(xiàng)目是盛市重點(diǎn)工程，也是xx品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將xx項(xiàng)目建成為省優(yōu)工程。
5、預(yù)決算工作。
工程部、財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款。
（二） 切實(shí)完成年?duì)I銷任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)
公司確定的XX年醫(yī)藥商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務(wù)為1.5億元。該任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。故必須做好營(yíng)銷這篇大文章。
6、房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書
房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書怎么寫，房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書范文是對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求狀況、價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類型及市場(chǎng)缺位、銷售渠道入行具體調(diào)查。以下就是小編整理的房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書范文，一起來看看吧！
第一階段：項(xiàng)目開發(fā)前期階段
對(duì)公司擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，開展正式的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，提出項(xiàng)目操作的初步總體思路，對(duì)項(xiàng)目入行初步的市場(chǎng)定位，為公司管理層的投資項(xiàng)目決策提供依據(jù)。
主要工作內(nèi)容：
一、對(duì)項(xiàng)目位置、規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域的市政規(guī)劃入行了解熟悉；
二、開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查
①市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析
對(duì)項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、宏看經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)入行考察
?、诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析
對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求狀況、價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類型及市場(chǎng)缺位、銷售渠道入行具體調(diào)查。
三、項(xiàng)目初步定位
根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)研究分析后，初步明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項(xiàng)目開發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。
四、提出初步的項(xiàng)目操作總體思路。
第二階段：項(xiàng)目開發(fā)階段
跟蹤動(dòng)態(tài)市場(chǎng)行情，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查，對(duì)本開發(fā)進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析，入一步明確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的總體操作思路，提出相應(yīng)的營(yíng)銷策略；
主要工作內(nèi)容：
一、開展房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)查
深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)品類型、銷售渠道。
二、開展競(jìng)爭(zhēng)樓盤和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)態(tài)調(diào)查分析
?、俑?jìng)爭(zhēng)樓盤掃描
②替在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入入可能掃描；
?、酃┙o量分析
④競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品分析，包括房型、規(guī)劃、土地、綜合配套；
?、莞?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位及趨向
?、薷?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格基準(zhǔn)分析
⑦競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的背景和實(shí)力。
三、進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群
?、傧M(fèi)者的二手資料分析
?、诟?jìng)爭(zhēng)對(duì)手消費(fèi)者輪廓描述(職業(yè)特征、消費(fèi)關(guān)注、消費(fèi)心理、產(chǎn)品選擇)
四、明確項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，明確項(xiàng)目的總體操作思路
根據(jù)深滲透的市場(chǎng)研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等；明確項(xiàng)目的總體操作思路
?、佼a(chǎn)品分析
?、诒卷?xiàng)目的SWOT分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)
基于SWOT分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)提出針對(duì)性的營(yíng)銷策略
五、戰(zhàn)略分析與規(guī)劃
①項(xiàng)目賣點(diǎn)回納
?、跔I(yíng)銷總策略
③銷售價(jià)格總策略
?、芸偼瓢阜蛛A段策略
⑤公關(guān)與宣傳總策略
?、逘I(yíng)銷推廣項(xiàng)目的策劃
*各階段推廣主題策劃
*各階段營(yíng)銷分析與總匯
*各階段市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析與對(duì)策
*各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強(qiáng)銷策劃、促入策劃對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
?、诖恚?/p>
通過邀請(qǐng)招標(biāo)或公開招標(biāo)等方式確定入圍的專業(yè)物業(yè)代理公司
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交底，要求各投標(biāo)代理公司各自提交營(yíng)銷策劃報(bào)告
組織公司相關(guān)人員對(duì)《營(yíng)銷策劃報(bào)告》入行評(píng)審，選取最優(yōu)方案，確定物業(yè)代理公司。
簽訂《項(xiàng)目顧問服務(wù)合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。
注：如選擇專業(yè)的物業(yè)代理，則本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行均由代理公司完成，貫穿項(xiàng)目的開發(fā)全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢(shì)待發(fā)，預(yù)備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎(jiǎng)勵(lì)制度，組織銷售培訓(xùn)；
二、制定銷售模式、設(shè)計(jì)銷售組織的架構(gòu)；
三、其他物料準(zhǔn)備完成，售樓處的布置、樣板房、國(guó)土部門戶型的`測(cè)繪報(bào)告書、《房屋認(rèn)購(gòu)書》樣本、《房地產(chǎn)買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁；
第四階段：銷售執(zhí)行
制定詳盡可行的營(yíng)銷策略及階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控項(xiàng)目銷售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作出針對(duì)性的策略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)公司開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率；
主要工作：
一、制定詳盡可行的營(yíng)銷策略并組織實(shí)施
?、黉N售總體策略房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程具體說明
銷售的總體戰(zhàn)略思路和目標(biāo)的制定
銷售模式的選擇和設(shè)計(jì)
銷售階段的劃分和時(shí)機(jī)選擇
②推盤策略
選擇時(shí)機(jī)
房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書范文三篇房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書范文三篇
選擇房源
銷控計(jì)劃
總體均價(jià)的制定
制定一房一價(jià)的價(jià)目表
單體差價(jià)的要素指標(biāo)與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等
?、芨犊罘绞?/p>
優(yōu)惠政策
分期、分類的動(dòng)態(tài)價(jià)格策略：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的數(shù)量和價(jià)格政策
市場(chǎng)預(yù)熱期的價(jià)格政策和數(shù)量控制
開盤價(jià)格的動(dòng)態(tài)策略
SP(銷售推廣)活動(dòng)價(jià)格策略和銷售控制
調(diào)價(jià)計(jì)劃和調(diào)價(jià)技術(shù)
整體價(jià)格和房源調(diào)價(jià)技術(shù)
?、輳V告策略
主題制定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程詳細(xì)說明
品牌形象定位
媒體計(jì)劃
廣告創(chuàng)意